A cobrança de comissão de corretagem pode ser indevida

Um procedimento que tem sido comum no ramo imobiliário é a cobrança de comissão de corretagem do comprador em vendas de imóveis em que não houve atuação independente do corretor de imóveis, a exemplo dos casos em que o comprador adquire o imóvel diretamente no plantão de vendas da Construtora ou Incorporadora, e também nos casos em que o comprador adquire o imóvel pelo Programa Habitacional Minha Casa Minha Vida.

Trata-se de cobrança abusiva e indevida, pois a comissão de corretagem, nestes casos, é de responsabilidade do vendedor, e não do comprador do imóvel, que usualmente contrata os corretores para atuarem junto ao plantão de vendas do empreendimento.

Nos casos em que a compra envolveu financiamento pelo Programa Minha Casa Minha Vida, a cobrança da comissão de corretagem é indevida por ser incompatível com as regras do Programa Habitacional do Governo Federal, já que este tem por finalidade criar mecanismos de incentivo à produção e aquisição de casa própria ou de moradia, a qual beneficia famílias de baixa e média renda.

No caso, configura-se típica relação de consumo, evidenciada contratualmente, onde o comprador figura na condição de consumidor, e a vendedora, na condição de fornecedora, não podendo esta última objetivar repassar os custos com o risco do negócio ao consumidor/contratante.

As cláusulas contratuais que preveem que a comissão de corretagem será suportada diretamente pelo comprador têm sido consideradas nulas de pleno direito pelo Poder Judiciário. A previsão da cobrança de corretagem em negócios imobiliários, com teor no artigo 722 do Código Civil Brasileiro, não resta caracterizada quando o comprador comparece espontaneamente na central de vendas do vendedor, pretendendo a aquisição do imóvel, sem que haja aproximação útil por parte do intermediador do imóvel.

Assim como inúmeros julgados atuais de Tribunais de vários Estados do país, a jurisprudência do Tribunal de Justiça e das Turmas Recursais do Estado do Rio Grande do Sul, bem como, do Tribunal Regional Federal da 4ª Região têm assim decidido sobre o tema, conforme se pode ver das seguintes ementas:

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. COBRANÇA INDEVIDA. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE PASSIVA. Pretensão de declaração de nulidade de cláusula contratual constante de contrato celebrado com as requeridas, o que evidencia sua legitimidade para responder à demanda. MÉRITO. Negociação celebrada pelos contendores com contratação, pelo autor, de mútuo pelo Programa Nacional de Habitação Popular, integrante do Programa Minha Casa Minha Vida. Incentivo social, cuja inclusão de comissão de corretagem desvirtua o caráter do programa governamental. Devolução simples da quantia indevidamente cobrada, tendo em vista a ausência de má-fé no comportamento das rés, a afastar a restituição dobrada. Sentença parcialmente reformada para determinar a repetição simples do indébito. DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70058203803, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Nelson José Gonzaga, Julgado em 05/06/2014).

RECURSO INOMINADO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TERRA NOVA RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA. RESPONSABILIDADE RECONHECIDA PORQUE OS CORRETORES OFERECIAM OS IMÓVEIS PARA A VENDA NO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO DA RÉ, DANDO A IMPRESSÃO DE QUE ERAM EMPREGADOS DA EMPREENDEDORA, BEM COMO QUE O VALOR PAGO VISAVA ASSEGURAR O NEGÓCIO E FAZIA PARTE DO PAGAMENTO. CLÁUSULA QUE IMPÔS A OBRIGAÇÃO AO COMPRADOR NULA PORQUE NA HIPÓTESE NÃO HAVIA OUTRA ALTERNATIVA A NÃO SER A CONTRATAÇÃO. INEXISTÊNCIA TODAVIA DE ATUAÇÃO EXPRESSA DE CORRETOR NA INTERMEDIAÇÃO. RESPONSABILIDADE DA RÉ NA DEVOLUÇÃO SIMPLES. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (Recurso Cível Nº 71004833984, Quarta Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Gisele Anne Vieira de Azambuja, Julgado em 30/05/2014).

RECURSO INOMINADO. CONSUMIDOR. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL DO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. REPASSE DE DESPESAS DE COMERCIALIZAÇÃO COMO PARTE DA ENTRADA OU SINAL DO NEGÓCIO. AUSÊNCIA DE INTERMEDIAÇÃO POR TERCEIRO INDEPENDENTE E DE INFORMAÇÃO CLARA AO CONSUMIDOR ADQUIRENTE DE QUE ESTAVA ASSUMINDO COMISSÃO DE CORRETAGEM, DESPESA DE COMERCIALIZAÇÃO ORDINARIAMENTE DA RESPONSABILIDADE DO ALIENANTE, SEM DIREITO A ABATER DO PREÇO. DIREITO À DEVOLUÇÃO SIMPLES. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (Recurso Cível Nº 71004840831, Quarta Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Roberto José Ludwig, Julgado em 30/05/2014).

PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA/PMCMV. TAXA DE CORREAGEM. COBRANÇA DO MUTUÁRIO. INCOMPATIBILIDADE. VALOR JÁ ACRESCIDO AO PREÇO DAS UNIDADES. ABUSIVIDADE. Sopesando os princípios e a finalidade do Programa Minha Casa Minha Vida e a possibilidade, inclusive já implementada no caso das construções debatidas nos autos, de negociação do pagamento entre a incorporadora/construtora e a imobiliária/corretora, entendo que a cobrança da taxa de corretagem do mutuário é indevida e, especificamente neste caso, abusiva. (TRF4, AG 5000425-70.2012.404.0000, Terceira Turma, Relatora p/ Acórdão Maria Lúcia Luz Leiria, juntado aos autos em 21/03/2012).

Assim, diante da ilegalidade da cobrança de comissão de corretagem do comprador nas circunstâncias em que não houve aproximação útil entre este e o vendedor, e também nos casos em que o imóvel foi adquirido pelo Programa Minha Casa Minha Vida, há a possibilidade de obter, em juízo, a devolução do valor cobrado a este título, corrigido e com aplicação de juros desde a data do pagamento.