Alienação Fiduciária e Defesa do Devedor

Regida pela Lei 9.514/97, com última alteração dada pela Lei 13.465/2017, a alienação fiduciária é uma modalidade de negócio jurídico, onde o contratante (fiduciante), transfere a título de garantia, a propriedade ao contratado (fiduciário), até a resolução do contrato que se dará com a quitação do valor financiado.

No caso de contratação na modalidade de financiamento imobiliário, o financiado (a quem foi concedido o crédito para aquisição do imóvel), entrega como garantia a propriedade do imóvel adquirido, retendo para si apenas a livre utilização do imóvel até a quitação da dívida, oportunidade onde passará a ter a propriedade plena do referido imóvel.

Neste caso, ocorrendo a inadimplência das parcelas contratadas, o credor fiduciário, executa a alienação promovendo a consolidação do imóvel, ato que lhe confere o direito de alienar o bem para fins de quitação da dívida contraída.

Este procedimento é inteiramente formalizado pelo credor pela via administrativa e perante o Cartório de Registro e Imóveis, justamente para garantir a desburocratização e celeridade na execução da garantia, em semanas o crédito é recuperado.

Daí porque a implantação do instituto da alienação fiduciária garante juros menores fomentando os financiamentos imobiliários.

O procedimento de consolidação do imóvel está previsto no artigo 26 da Lei 9.514/97 e determina que o credor promova, por intermédio do Cartório de Registro de Imóveis, a notificação do devedor ou representante legal ou procurador constituído (com as alterações da Lei 13.465/17, à intimação aplicar-se-á subsidiariamente os artigos 252, 253 e 253 do CPC), para pagamento do valor das parcelas inadimplentes, acrescidas dos encargos legais pertinentes mais despesas de cobrança e intimação, conferindo-lhe para tanto o prazo de 15 dias.

Regularmente notificado o devedor fiduciante tem a oportunidade de purgar a mora e retomar o cumprimento regular do contrato.

Na impossibilidade de saldar a dívida, o imóvel terá a consolidação averbada na matrícula do imóvel e em 30 dias será realizado o primeiro leilão público do imóvel.

Assim, importante que o devedor fiduciante tenha plena consciência de que uma vez inadimplente, está preste a perder por completo os poderes sobre o imóvel dado em alienação fiduciária.

Note-se que a Lei de Alienação e seu procedimento expropriatório já foram por diversas vezes analisados sob a égide constitucional e não há mais qualquer discussão cabível quanto à sua constitucionalidade, portanto é fato sua compatibilidade com nosso ordenamento jurídico.

Resta, portanto, ao fiduciante inadimplente, algumas poucas providências extrajudiciais e judiciais em defesa perante o procedimento expropriatório do imóvel dado em garantia.

A medida mais segura e efetiva a ser adotada pelo devedor fiduciante é sem sombra de dúvidas negociar com o credor as parcelas devidas retomando o cumprimento do contrato, por óbvio que é preferível ao credor uma composição amigável recebendo seu crédito em dinheiro, a promover a praça do imóvel.

Essa negociação deve ser feita antes da consolidação do imóvel, pois o contrato resolve-se com a efetiva averbação da consolidação na matrícula, entendimento ratificado com a nova disposição incluída pela Lei 13.465/17, no §2º-B, do artigo 27 da Lei 9.514/97, quando garante ao devedor fiduciante o direito de preferência na compra do imóvel após a consolidação.

Veja, após a efetiva consolidação, a disposição legal fala de direito de preferência para adquirir o imóvel, não se tratando mais de purga da mora, mas de recompra do imóvel pelo valor do saldo devedor da operação de alienação fiduciária, logo, resta por evidente que a consolidação resolve o contrato, uma das questões ícones da discussão judicial antes do advento da Lei 13.465/17.

Assim, tão logo ocorra a inadimplência, mister se faz que o devedor se esforce em buscar meios para uma composição amigável, pois caso esta reste por infrutífera, uma vez consolidado o imóvel,  restará apenas ao devedor fiduciário exercer o seu direito de preferência na aquisição do imóvel até a data da realização do segundo leilão, fazendo-o por preço correspondente ao valor da dívida, mais encargos e despesas previstas no §2º-B, do artigo 27 da Lei 9.514/97.

Ressalte-se que a consolidação do imóvel, por ser um procedimento administrativo, exige que todas as formalidades previstas em lei sejam rigorosamente atendidas, como geralmente ocorre, contudo, excepcionalmente verificado qualquer vício no procedimento de consolidação, o devedor alienante poderá socorre-se do judiciário na tentativa de comprovar cabalmente a verificação do vício, que pode configurar-se dentre outros: falha na notificação para purga da mora, cobrança indevida (parcelas já quitadas), exigência de encargos legais não corroborados pela legislação.

Destaque-se que uma vez anulada a consolidação pela verificação de vício, não há óbices ao credor fiduciário para iniciar novo procedimento consolidatório do imóvel.

Não menos importante, outro vício que pode eventualmente ocorrer no processo de execução da alienação fiduciária é a falta de intimação do devedor fiduciante acerca do dia e horário da realização dos leilões (exigência imposta pela Lei 13.465/17), esse vício é capaz de suspender a realização de leilões ou de suspender os efeitos de leilões já realizados.

Anteriormente à expressa previsão legal a questão também era comumente discutida nas ações fiduciárias, a tese alegada pelos fiduciantes, que pleiteavam a anulação de todo o procedimento expropriatório, era a que a falta de intimação da realização dos leilões, estirpava-lhes a possibilidade de purga de mora até o momento da lavratura do auto de arrematação, invocava-se equivocadamente as premissas do Decreto Lei 70/66.

Mais uma vez a Lei 13.465/17 esclarece a questão promulgando o inciso II, do artigo 39, que deixa claro quanto às operações de crédito do Sistema Financeiro de Habitação previstos na Lei 9.514/97 não se aplicarem as disposições dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei 70/66.  

Destarte, a falta de intimação do devedor fiduciante das datas de realização dos leilões não torna nula a consolidação do imóvel, assim sendo, não há óbices ao credor fiduciário em reagendar novas datas para os leilões e promovendo a devida intimação prosseguir com as medidas expropriatórias.

Conclusão: A alienação fiduciária é o instrumento responsável por manter aquecido o mercado imobiliário no nosso país, pois garante ao credor a retomada do crédito de forma célere. Por outro lado, uma vez em mora, o devedor fiduciante precisa fazer o possível para regularizar o pagamento de suas parcelas antes da consolidação do imóvel, porque após, será possível apenas a recompra do imóvel pelo valor do saldo devedor da alienação, inclusos despesas e encargos legais previstos em contrato, fator que torna quase nulas as chances de não perder por completo seu imóvel. Em qualquer situação, sempre é possível socorrer-se do judiciário para dirimir questões controversas.

Os prazos e os procedimentos declinados não são os mesmos para as contratações de financiamento habitacional e contratação PMCMC com recursos da FAR.