Atraso na entrega de imóvel na planta

Na hipótese de atraso na entrega de imóvel em construção (imóvel “na planta”), por se tratar de descumprimento de oferta, o consumidor poderá exigir a imediata entrega do imóvel, se houver unidade pronta, aceitar outro imóvel semelhante, desistir da compra, com a restituição de toda a quantia paga.

Os nossos tribunais vêm pacificando o entendimento de que o atraso considerável na entrega do imóvel pode gerar danos materiais e morais, além de lucros cessantes, passíveis de indenização, bem como a obtenção de liminar para que a construtora arque com o pagamento de um aluguel para que o adquirente possa morar em outro imóvel até que o seu fique pronto.

Vejamos alguns julgados do Tribunal de Justiça de São Paulo nesse sentido:

Além do artigo acima, o Dr. Vinícius March também nos concedeu uma entrevista para elucidar ainda mais as dúvidas pertinentes a essa questão:

1) - Qual a primeira medida a ser tomada quando a construtora não cumpre a data de entrega do imóvel? A quem recorrer?

Dr. Vinícius March: Caso a construtora não cumpra o prazo para entrega do imóvel, o consumidor tem direito de exigir diretamente a ela a imediata entrega do imóvel, caso a unidade esteja pronta ou aceitar outro imóvel semelhante ao seu.

Outra opção do consumidor é a desistência da compra, mediante a restituição de toda a quantia paga, devidamente corrigida.

Se a construtora se negar a qualquer uma das opções acima, cabe ao adquirente contratar um advogado de sua confiança e propor uma ação judicial visando a obtenção de uma tutela antecipada para que a construtora pague um aluguel até que o processo seja solucionado, onde pode-se pleitear além do que mencionei acima, indenização por danos materiais e morais, além de lucros cessantes, se for o caso.

2) - Quais são as principais dicas para quem vai comprar um imóvel hoje, a fim de não ter problemas no futuro?

Dr. Vinícius March: Primeiramente, deve-se pesquisar a idoneidade do vendedor (construtora, imobiliária, intermediário, vendedor pessoa física ou jurídica), através da internet, jornais, certidões junto aos órgãos competentes (Poder Judiciário e junto ao Fisco).

Feito isto, deve o interessado verificar a situação do imóvel perante os órgãos tributários e junto ao cartório de imóveis onde situa-se o imóvel em questão.

Se a pessoa não tiver nenhum conhecimento básico, é aconselhável que procure um advogado de confiança.

No caso de compra e venda de imóvel intermediado por imobiliária, esta possui responsabilidade caso haja algum dano decorrente do negócio.

Por fim, antes de assinar o contrato, deve-se ler com muita atenção, principalmente com relação a multas, obrigações, evicção, etc.

3) - Quando o sonho vira pesadelo com relação à aquisição da casa própria, o que diz odireito do consumidor acerca deste problema?

Dr. Vinícius March: Há vários dispositivos no Código de Defesa do Consumidor acerca deste problema, dentre os quais podemos citar o artigo 6º e seus incisos (informação adequada e clara ao consumidor, proteção contra publicidade enganosa ou abusiva, cláusulas abusivas, possibilidade de reparação por danos morais e materiais, facilitação de sua defesa junto aos órgãos administrativos e judiciais, inclusive com a inversão do ônus da prova).

Importante salientar que as cláusulas contratuais serão sempre interpretadas da maneira mais favorável ao consumidor (artigo 47, CDC).

Por fim, podemos citar um artigo de suma importância que é o artigo 18, que prevê que o consumidor pode exigir, alternativamente e à sua livre escolha requerer a substituição do imóvel por outro da mesma espécie, em perfeitas condições de uso, a restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem prejuízo de eventuais perdas e danos ou o abatimento proporcional do preço.

Há outros dispositivos interessantes a favor do consumidor, porém, entendo que esses são os artigos básicos que valem a pena os consumidores conhecerem.

4) - O que é relevante para lei com relação ao atraso das construtoras e quais são os requisitos que a mesma pode alegar para justificar o atraso?

Dr. Vinícius March: Segundo o artigo 389 do Código Civil: “Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado”.

Por se tratar de direito do consumidor, o ônus de provar o motivo pelo qual a entrega das chaves atrasou é da construtora. Ela pode alegar ausência de responsabilidade civil por ocorrência de caso fortuito, ou seja, um evento imprevisível, como por exemplo atraso na liberação de documentação pelos órgãos ambientais, problemas na expedição do “habite-se”.

Neste caso, à luz do artigo 393 do Código Civil, a construtora não responderia por prejuízos decorrentes de caso fortuito ou força maior, desde que seus efeitos não poderiam ser evitados ou impedidos.

Nesse sentido, nossos tribunais entendem que se a demora na liberação desses documentos se der por culpa da construtura, suas alegações não serão levadas em consideração para fins de reparação de danos.

5) - Como é calculado o valor da indenização, caso a construtora não cumpra as cláusulasdo contrato?

Dr. Vinícius March: Bom, aí depende de qual indenização você está falando. A indenização pode ser para reparar um dano moral, material ou recompor um dano emergente (lucro cessante).

Os danos materiais e os lucros cessante são comprovados através de provas documentais (aluguel de imóvel semelhante demais comprovantes de gastos decorrentes da demora na entrega do imóvel).

Já com relação à indenização pelos danos morais, depende do caso concreto, o valor das indenizações varia muito pois há a análise de diversos critérios (extensão do dano, condição das partes, etc).

O Dr. Vinícius March é advogado atuante nas áreas de Direito Civil, Direito do Consumidor, Direito do Trabalho, Direito e Internet e Direito Tributário. vinicius@viniciusmarch.adv.br / viniciusmarch.adv.br