Compra de imóvel na planta: atraso na entrega da obra

Indenização pelo atraso na entrega de imóvel comprado na planta.

Ao assinar a promessa de compra e venda de unidade imobiliária, temos a impressão de estar realizando o negócio dos sonhos.

Porém, fechado o negócio e efetuados os primeiros pagamentos, a realidade começa a vir à tona. Entre os infindáveis problemas que surgem, atenta-se o presente artigo para o atraso na entrega do imóvel e as possíveis alternativas do comprador prejudicado.

Da cláusula de tolerância

O que dispõem os contratos?

Independentemente da construtora que esteja realizando a obra, no contrato de promessa de compra e venda é comum constar cláusula que prevê a prorrogação do prazo de entrega da obra pelo prazo de até 180 dias pela ocorrência de caso fortuito, força maior, ou mesmo por mera tolerância do contratante.

A referida cláusula provoca imensa discussão na seara jurídica, por ocasião da cobrança de indenização pelo atraso na entrega da obra. Afinal, qual será o termo inicial para a contagem da mora da construtora na entrega do imóvel?

O que diz o Código de Defesa do Consumidor?

O Código de Defesa do Consumidor trata do assunto em seu artigo 47, que assim dispõe:

Art. 47. As cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor.

Pela aplicação do artigo supracitado ao caso em análise, interpreta-se que, na dúvida provocada no contrato pelas variadas possibilidades de prorrogação na entrega do imóvel, há de ser considerada a data mais benéfica para o consumidor.

Qual é o entendimento dos Tribunais?

Os Tribunais, em sua grande maioria, em que pese a flagrante ilegalidade da cláusula, vêm entendendo pela sua aplicabilidade.

No entanto, o entendimento não é pacífico. Há uma crescente corrente que entende haver ali um grave abuso, sobretudo em razão do comprador não dispor da mesma tolerância quando se trata do adimplemento de suas parcelas, ferindo, assim, a isonomia contratual.

Da multa contratual

Ultrapassada a discussão em torno do marco inicial para caracterização do inadimplemento da construtora, o caminho a ser percorrido em busca da indenização parece ser menos tortuoso.

É comum que o contrato de promessa de compra e venda preveja multa para o inadimplemento do promitente comprador em relação ao pagamento das prestações, porém, sem prever qualquer penalidade pelo descumprimento contratual por parte da construtora.

Sobre o tema, a jurisprudência é pacífica ao afirmar que a multa prevista no contrato é aplicável tanto ao comprador, quanto ao vendedor.

Observe-se entendimento do TJDFT, sobre o tema:

Civil. Promessa de compra e venda. Atraso na entrega do imóvel. Caso fortuito e força maior. Inocorrência. Inadimplência. Multa contratual. Honorários.

I. Deixando a construtora de comprovar que o atraso na entrega do imóvel se deu em razão de caso fortuito ou força maior, mostra-se devida a indenização das adquirentes a título de multa contratual.

Ii. Arbitrados os honorários, nos termos do art. 20, §3º, do cpc, não há se falar em redução, sob pena de aviltamento da atividade desenvolvida pelo profissional de direito.

Iii. Negou-se provimento ao recurso.

Decisão
conhecido. Negou-se provimento.

Unânime.”

(Registro do Acórdão Número : 354285; Data de Julgamento: 22/04/2009;Órgão Julgador : 6ª Turma Cível; Relator : JOSÉ DIVINO DE OLIVEIRA; Publicação no DJU: 06/05/2009)

Dos lucros cessantes

Os lucros cessantes correspondem à quantia que o promitente comprador deixou de ganhar com o atraso na entrega no imóvel.

Sem prejuízo da multa pela quebra de contrato, é cabível a condenação da promitente vendedora pelos lucros cessantes decorrentes do atraso na entrega do imóvel, caso este tenha sido adquirido com o intuito de investimento.

Assim, caso o comprador tenha o realizado o negócio com a intenção de alugar o imóvel e obter sua renda, terá direito à quantia que deixou de ganhar em razão do atraso.

Ressalte-se que já foi pacificado pelo STJ que a mora na entrega do imóvel, independentemente de previsão contratual, gera obrigação de pagar multa pelo atraso, bem como indenização por lucros cessantes, não havendo qualquer óbice à sua cumulação.

Da mensuração dos lucros cessantes

É regra basilar do meio jurídico que cabe ao autor fazer a prova dos fatos constitutivos de seu direito.

Assim, se possível, para dar maior amparo ao juiz para o deferimento e a fixação da indenização, é aconselhável que o comprador junte aos autos prova de seu prejuízo, como por exemplo, o valor do contrato de aluguel firmado após a entrega do imóvel.

Na ocasião do prejuízo não puder ser mensurado com clareza, é praxe, desde que efetivamente demonstrado, a aplicação de indenização pelo valor de mercado do aluguel, por cada mês de atraso. Não havendo parâmetros de mercado para a mensuração do aluguel, este será calculado, regra geral, em 0,5% do valor do imóvel.

Conclusão

Apesar de parecer bem atraente a possibilidade de ser recompensado descumprimento contratual da construtora, o ideal é que, antes de contratar, o futuro comprador pesquise bem e escolha com cuidado a empresa com a qual irá realizar o negócio.

O atraso nas obras, pelo menos em nosso amado país, é fato inerente ao negócio. Todavia há casos em que, mais que o atraso, a obra poderá nunca ficar pronta e o investimento ser jamais ressarcido.

Dessa forma, antes de realizar o negócio, procure sempre o auxílio de um advogado especializado. Prevenir é melhor que remediar!