Contratos de Locação e o COVID-19

Atualmente ainda existem muitas dúvidas de como se procederá com as relações locatícias tanto residenciais quanto comerciais em virtude das medidas de isolamento social adotadas pelos governos, seguindo as recomendações da Organização Mundial da Saúde para combater a propagação do novo Coronavírus (COVID-19).

Considerando alguns dispositivos do Código Civil, que rege as relações privadas; a Lei do Inquilinato e o Projeto de Lei 1179/2020, que “Dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do Coronavírus (Covid-19)”, é possível delinear alguns apontamentos gerais sobre a relação das obrigações locatícias com o momento atual vivido pela população.

Em vários tribunais do país, os juízes vêm suspendendo o pagamento de alugueis de variados estabelecimentos, ou decidindo pela concessão de desconto, em porcentagem que varia conforme a realidade de cada caso.  Lojas em shoppings, restaurantes, agencias de turismo, escritórios de advocacia e lojas de aluguel comercial já foram beneficiadas com tais decisões depois de ingressarem com pedidos liminares em tal sentido. Os juízes têm, sobretudo, apontado a crise financeira instaurada pela pandemia do COVID-19.

O art. 9º do Projeto de Lei prevê que não será concedida liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo, a que se refere o art. 59, § 1º, I, II, V, VII, VIII e IX, da Lei nº 8.245, de 1991, até 30 de outubro de 2020. O projeto, no entanto, ainda está tramitando, o que significa que a qualquer momento o inquilino pode sofrer uma ação de despejo por falta de pagamento.

Portanto, nesse caso e considerando as peculiaridades do momento que a população está passando, o melhor passo é NEGOCIAR. um acordo pode ser muito benéfico a ambas as partes e resolve a situação de forma muito mais rápida, principalmente porque o encerramento do contrato nesse momento de instabilidade não seria benéfico ao locador e tampouco ao locatário. Assim:

- Nos alugueis comerciais: Se a sua atividade comercial está fechada em razão das medidas expedidas pelos poderes públicos determinando que impedem o funcionamento de atividades consideradas não essenciais, recomenda-se a negociação extrajudicial do contrato com o proprietário do imóvel. A Lei do Inquilinato (lei nº 8.245/91), no seu artigo 18 prevê que é licito às partes fixarem, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste. Nesse caso, apresente todos os detalhes possíveis para esclarecer a situação, demonstrando os impactos que a pandemia vem causando nos lucros e renda da empresa. Se, de todo modo, a negociação não é possível, o inquilino pode judicialmente requerer a revisão do valor do aluguel e um prazo de carência no pagamento, com base na queda do faturamento do seu negócio. Isso somente é permitido em casos excepcionais, como o do COVID-19, e o inquilino deve ter no mínimo 3 anos no imóvel.

- Nos alugueis residenciais: Aos que possuem contrato de locação residencial, também é aconselhável a  negociação. Nesses casos, é prudente que o locatário apresente provas ao locador de que o isolamento social está impactando sua situação financeira, impossibilitando-o de pagar na integralidade e em dia o aluguel da residência.

Então negociar é a melhor forma de resolver! Se você é locador ou locatário, negocie e contrate um advogado de sua confiança para ajudar a chegar num consenso.