Despesas ordinárias de condomínio: Da execução das parcelas vencidas e vincendas

1. Das despesas de condomínio

A despesa ordinária ou extraordinária em condomínios edilícios é o valor pago pelos condôminos para a manutenção das áreas comuns do edifício. Seu valor é fixado em assembleia condominial, a qual estabelecerá a contribuição periódica de cada condômino, tudo de acordo com o regramento já existente na convenção e no regulamento do condomínio.

Em caso de inadimplemento desses valores, caberá ao síndico buscar as medidas coercitivas adequadas para que o pagamento volte a ser regularizado. Caso entenda pela utilização da via judicial, deve-se ter especial atenção ao novo regramento trazido pela Lei 13.105/2015, o qual permite a persecução do débito condominial por meio de ação executiva direta, em vez da antiga ação de cobrança.

2. Da execução judicial das parcelas condominiais

De acordo com o revogado Código de Processo Civil de 1973, em caso de inadimplemento, as despesas condominiais deveriam ser buscadas por meio de ação de cobrança a ser ajuizada sob o procedimento do rito comum sumário.

O referido procedimento permitia que fossem pleiteadas tanto as parcelas condominiais já vencidas e não pagas, quanto às parcelas vincendas, ou seja, aquelas que vencerem e não forem adimplidas durante o curso do processo.

Com a superveniência do Novo Código de Processo Civil, as despesas de condomínio inadimplidas passaram a ser consideradas títulos executivos extrajudiciais, a teor do artigo 784, X, podendo ser pleiteadas por meio de processo de execução. O novo regramento, no entanto, trouxe alguns debates jurídicos que merecem especial atenção da doutrina e da jurisprudência, sobretudo acerca da possibilidade de execução das parcelas condominiais que vencerem no curso do processo de execução já em andamento.

3. Da possibilidade de execução das parcelas que vencerem no curso do processo executivo

3.1 Conceito e enquadramento das despesas condominiais como título executivo extrajudicial

O título executivo extrajudicial pode ser um documento particular ou público que possui força executiva, de acordo com expressa previsão legal, tendo como requisitos a liquidez, a certeza e a exigibilidade.

Uma vez que agora as despesas condominiais são tratadas como título executivo extrajudicial, presumem-se serem estas dotadas com os referidos requisitos básicos, trazendo maior rapidez e segurança para persecução judicial do débito.

3.2 Das disposições legais sobre o tema

3.2.1 Artigo 911 do CPC

O Código de Processo Civil prevê expressamente a possibilidade de execução de parcelas vincendas de título executivo extrajudicial. Trata-se do artigo 911, que versa sobre a execução fundada em título executivo extrajudicial que contenha obrigação alimentar. No citado dispositivo há para pagamento tanto das parcelas vencidas, quanto das parcelas que se vencerem no curso da execução, sem que haja a perda da natureza de título executivo extrajudicial.

Art. 911.  Na execução fundada em título executivo extrajudicial que contenha obrigação alimentar, o juiz mandará citar o executado para, em 3 (três) dias, efetuar o pagamento das parcelas anteriores ao início da execução e das que se vencerem no seu curso, provar que o fez ou justificar a impossibilidade de fazê-lo.

3.2.2 Da aplicação subsidiária das normas do processo de conhecimento

Sem prejuízo, o artigo 323 do CPC/15, localizado no livro do processo de conhecimento, possibilita a inclusão das prestações vincendas na ação de cobrança, conforme abaixo disposto:

“LIVRO II

DO PROCESSO DE EXECUÇÃO

TÍTULO I

DA EXECUÇÃO EM GERAL

CAPÍTULO I

DISPOSIÇÕES GERAIS

Art. 771.  Este Livro regula o procedimento da execução fundada em título extrajudicial, e suas disposições aplicam-se, também, no que couber, aos procedimentos especiais de execução, aos atos executivos realizados no procedimento de cumprimento de sentença, bem como aos efeitos de atos ou fatos processuais a que a lei atribuir força executiva.

Parágrafo único.  Aplicam-se subsidiariamente à execução as disposições do Livro I da Parte Especial.”

O artigo 771, parágrafo único, do CPC, localizado no livro do processo de execução, por sua vez, admite a aplicação das normas do processo de conhecimento ao processo executivo.

Observe-se, então, que o artigo acima descrito permite expressamente a aplicação do artigo 323 do CPC aos títulos executivos extrajudiciais, mormente quando estes se omitem acerca da inclusão das parcelas vincendas em sede de processo executivo.

3.3 Do entendimento dos Tribunais

O Superior Tribunal de Justiça, conforme já afirmado, proferiu diversas decisões que invocam, dentre outros, os princípios da efetividade do processo, da celeridade processual, da economia processual e, ainda, da devida prestação jurisdicional, tudo para possibilitar a execução de parcelas vincendas no curso do processo de execução de título executivo extrajudicial, conforme entendimento abaixo descrito.

PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. INCLUSÃO DOS ALUGUÉIS VENCIDOS INADIMPLIDOS NO CURSO DA DEMANDA. ART. 290 DO CPC. INCIDÊNCIA. AUSÊNCIA DE DÚVIDAS QUANTO AOS VALORES INADIMPLIDOS DEVIDOS.

1. Incluem-se na execução os débitos locatícios vencidos e inadimplidos no decorrer da demanda, nos termos do art. 290 do CPC.

2. Entendimento a que se chega ante a aplicação do art. 598 do CPC e a consagração dos princípios da celeridade e economia processual.

3. Recurso especial provido.

REsp 1.390.324⁄DF (Rel. Min. João Otávio de Noronha, 3ª Turma, de 2/9/2014, DJe 9/9/2014);

Corroborando o entendimento acima descrito, em decisão recente proferida em sede de Recurso Especial de nº 1643161/DF, o Superior Tribunal de Justiça entendeu pela possibilidade da execução das parcelas vincendas de execuções condominiais, senão, veja-se:

“(...)

O entendimento do Tribunal de origem está dissonante com a jurisprudência desta Corte, que possui entendimento consolidado quanto à inclusão das parcelas vincendas na execução.

(...)

Em face do exposto, dou provimento ao recurso especial, para autorizar a inclusão das parcelas vincendas na execução do título executivo extrajudicial.

Intimem-se.

Brasília (DF), 14 de março de 2017.

MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI

Relatora”

No entanto, há entendimento no sentido de que os requisitos dos títulos extrajudiciais estariam presentes apenas nas parcelas condominiais vencidas, impossibilitando, assim, a execução das parcelas vincendas, haja vista que estas não seriam dotadas do requisito da certeza.

Seguindo essa linha de entendimento, observe-se a seguir, entendimento do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, sobre o tema:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO. EMENDA À INICIAL. EXCLUSÃO DAS PARCELAS VINCENDAS. CABIMENTO.

I-     Na ação de execução, não se admite pedido condenatório ao pagamento das obrigações vincendas, em razão dos atributos próprios dessa demanda.

II-  Negou-se provimento ao recurso.

(2016.00.2.031294-7 AGI; 6ª Turma Cível, Relator Desembargador José Divino de Oliveira, Julgado em 21/09/2016)

O entendimento supracitado, não obstante ainda haja alguma divergência, não é o que vem prevalecendo. A cobrança das parcelas vincendas não tira a certeza do título que embasa a execução, haja vista que se trata de valores predeterminados e decorrentes de prestações periódicas.

4. Conclusão

A prática da administração condominial demonstra que quando ocorre um inadimplemento, é normal que este passe a ser recorrente, alcançando vários meses em sequência, mesmo após o ajuizamento da ação executiva. 

Assim, impossibilitar a execução das parcelas vincendas obrigaria o credor a ajuizar diversas ações, em sequência, para poder ver ser crédito satisfeito.

Uma vez que o próprio CPC possibilita a execução de parcelas vincendas, é necessário que se faça uma interpretação de modo a possibilitar a execução das parcelas vincendas também nos casos de execução de despesas condominiais, sob pena de ser esvaziada a novidade legislativa.

Caso a jurisprudência se firme no caminho de permitir a execução de prestações vincendas em títulos executivos extrajudiciais, sobretudo naqueles que decorrem de prestações sucessivas, esse posicionamento reduziria em muito a quantidade de demandas, uma vez que evitaria a propositura de novas ações executivas baseadas na mesma causa de pedir.