Dicas para aquisição de um imóvel

Temos que analisar como um investimento a compra de um imóvel. Contudo, antes dos 30 anos, a pessoa pode ainda não ter certas ideias maduras, como se vai casar ou não, quantos filhos vai ter, se vai trabalhar na iniciativa privada ou ser funcionário público. Caso ainda não tenha uma estabilidade financeira, talvez seja o momento ainda de aguardar a compra deste imóvel, para não entrar em um financiamento de longo prazo.

Porém caso já tenha um valor de entrada considerável e queira aproveitar a queda no valor dos imóveis para adquirir seu primeiro imóvel, continua sendo um bom investimento.

Eis algumas dicas caso decida comprar o primeiro imóvel:

1)    Avaliar se a área onde está localizado o imóvel é uma área de valorização importante, se é perto do seu local de trabalho. Verificar também se vai ser fácil a venda depois do imóvel, se será possível um retorno financeiro; se é um potencial de investimento.

 2)    Outro ponto a ser discutido e analisado pelo comprador do imóvel é o valor dispensado com móveis planejados, decoração, pois o dinheiro gasto com isso não agrega valor ao imóvel. E às vezes o comprador gasta bastante dinheiro com esse móveis e depois não vai valorizar o imóvel em razão disso.

O contrato mais celebrado é o contrato de compra e venda

O comprador entusiasmado também deverá por na “ponta do lápis” os custos de compra e venda de um imóvel: não é só o valor anunciado no jornal ou no site. Os custos que envolvem a compra e venda de um imóvel quem paga é o comprador. (impostos, taxas e emolumentos).

ITBI - Imposto de transmissão de imóveis urbanos: imposto municipal (CF –art.156 inciso II e CTN – art. 35 ao 42). O fato gerador é sempre a transmissão da propriedade imobiliária por ato oneroso.

Escritura pública de compra e venda: o valor da escritura ele vai ser fixado pelo Regimento de Custas e Emolumentos de cada Estado, tem uma tabela que vai fixar este valor, não vai ser percentual. O valor máximo no Estado de Santa Catarina por exemplo é o teto de R$ 1.100,00 (emolumentos).

Registro da escritura: mesma tabela que na escritura pública.

Caso seja um imóvel usado, verificar a cadeia sucessora deste imóvel consultando a matrícula atualizada (validade de 30 dias) no Cartório de Registro de Imóveis deste imóvel ou certidão de propriedade,  onde será possível verificar: a) descrição do imóvel: onde está localizado, cidade, bairro, a metragem, as características, quem são os confrontantes b) logo em seguida vem os registros e as averbações (rol taxativo art. 167 da Lei 6015/73-atos que podem ser registrados na matrícula do imóvel) c) o atual e último proprietário do imóvel, ou seja, se o vendedor é realmente o dono daquele imóvel, pois pode tratar-se de um mero possuidor do imóvel. O proprietário pode ter falecido e neste caso está pendente inventário aguardando formal de partilha; neste caso não pode ser realizada a venda deste imóvel. Se isto ocorrer será uma venda irregular.  d) o estado civil do proprietário, pois, se casado, necessário a outorga uxória (autorização do cônjuge), A pessoa casada, exceto no regime da separação absoluta de bens, precisa da autorização do cônjuge para alienar imóveis ainda que o bem não seja comunicável, ou seja, seja um bem exclusivo do cônjuge vendedor. Mesmo neste caso é necessária a outorga, pois os rendimentos que podem ser auferidos daquele imóvel, como o aluguel na locação, são comunicáveis.

Para entender a importância da matrícula basta fazer a leitura do art. 1227 do CC que diz “que quem não registra não é dono”. E o Registro é pegar o instrumento de compra e venda como a escritura de compra e venda (imóvel acima de 30 s.m), instrumento que gerou a obrigação entre as partes (comprador e vendedor) e levá-lo ao registro. Naquele ato que vai ser transferida a propriedade. Assim, não adianta assinar o contrato de compra e venda, reconhecer firma da assinatura em cartório e não registrar no Cartório deixando-o na gaveta (não transfere a propriedade do imóvel). A assinatura da escritura de compra e venda também não transfere a propriedade. Apenas com o registro da escritura lá na matrícula daquele imóvel é que transfere a propriedade ao comprador.

Apenas com uma matrícula atualizada (validade de 30 dias) é possível verificar se determinado imóvel pode ser objeto de compra e venda, ou seja, negociar aquele imóvel. 

O art. 615-A e 828 do NCPC trazem a possibilidade de gravar lá na matrícula do imóvel possíveis execuções que o proprietário esteja sofrendo. Esta averbação não tranca o imóvel para compra e venda. Pode haver uma averbação monitória, por exemplo; pode comprar este imóvel, mas é uma compra bastante arriscada, pois já está sabendo que aquele proprietário tem dívidas e pode estar lapidando o seu patrimônio justamente para não pagar aquela dívida da qual ele está sendo executado.

Outra precaução será analisar se aquele imóvel possui dívidas de IPTU (certidão negativa de IPTU - (Imposto Predial e Territorial Urbano)), pois pode ser que existe até mesmo uma ação tramitando na justiça de execução fiscal) ou taxas condominiais, pois como são obrigações propter rem, quem comprar vai assumir essa dívida a qual acompanha o imóvel. Assim tão necessário verificar as dívidas do imóvel quanto se há dívidas relativas ao proprietário daquele imóvel.

O comprador, então, deve também solicitar certidões negativas do proprietário a fim de averiguar a situação financeira do vendedor, pois este pode ter díividas trabalhistas e já existir uma ação trabalhista, bem como cíveis, dívida na Justiça Federal, litígio (divórcio). Se há dívidas, o imóvel corre o risco de ser penhorado.  

Outra precaução é verificar se o imóvel está penhorado: às vezes o imóvel está indo para hasta pública, e o comprador não está sabendo, podendo perder então o imóvel. O vendedor está endividado. O comprador poderá perder o imóvel se adquiriu de uma pessoa endividada ou aquele imóvel contem dívidas dependendo do valor da dívida. Essas situações serão melhor verificadas por um advogado, profissional este habilitado para analisar as certidões judiciais, bem como certidões do Cartório de Protesto. O vendedor não pode se negar a entregar essas certidões, pois, a negativa configuraria ma-fé.

Por fim e não esgotando o assunto, forçoso concluir a necessidade de procurar um advogado (a) para realizar o contrato de promessa de compra e venda, o qual verificará a situação e peculiaridades de cada caso concreto, saberá as cláusulas corretas para aquele determinado negócio, se é viável, por exemplo, inserir uma cláusula de retrovenda, ou uma cláusula determinando o envio do dinheiro referente à venda direto na conta do vendedor e não da conta da imobiliária; o advogado (a) analisará ainda a estrutura que deve conter um bom contrato, analisará toda documentação necessária para feitura do contrato e posterior escritura, tudo visando afastar ou minimizar os riscos que pode existir num negócio jurídico.

Para alienação de direito real cujo imóveis são acima de 30 salários mínimos, faz se necessário a lavratura de escritura pública por um Tabelião de Notas, ou seja, imóveis com valores relativamente  alto apenas o contrato de promessa de compra e venda não serve para registro, para a efetiva transferência da propriedade do vendedor para o comprador. 

Mesmo que as partes, comprador e vendedor, realizem antecipadamente à escritura de compra e venda um contrato de promessa de compra e venda, este também deve ser reconhecido firma das assinaturas e registrado no Cartório, gera portanto, ao contrato direitos obrigacionais para as partes. É um contrato bilateral que gera obrigação para o vendedor de entregar o bem imóvel ao comprador e este a obrigação de entregar o dinheiro àquele. Assim o contrato de compra e venda não registrado, famoso contrato de gaveta, onde a lei não traz um prazo para registro, não gera direitos reais, não gera direitos imobiliários, pois só é dono do imóvel quem registra.

O registro, porém, do imóvel, livra o vendedor da obrigação de pagar dívidas relativas ao imóvel como IPTU, taxas condominiais, sendo um interesse seu o registro da escritura pública ou do contrato de promessa de promessa de compra e venda a depender do caso. Lembrando que ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição, mas pode as partes dispor de modo diverso.

Quanto ao preço do imóvel – o pagamento deve ser em dinheiro, ou se em dinheiro mais bem móvel (veículos), a maior parte deve ser pago em dinheiro para ser caracterizado contrato de compra e venda. O preço ainda deve ser certo, ou preço já seja certo/determinado ou determinável, ou seja, passível de determinação por critérios já definidos (art. 486/487 do Código Civil). Não admite a compra e venda um preço indeterminado. O código proíbe a definição do preço somente por uma das partes. Não pode ser definido ao arbítrio de uma das partes (ex. pelo vendedor). Porém podem as partes deixar ao árbitro de um terceiro (corretor de imóveis) ou avaliador a definição do preço.

Ana Paula Domingues Garcia – advogada. OAB/PR 83.786