Pacto Global para distrato de compra de imóveis?

Os impactos da crise do setor imobiliário e as novas regras do Pacto Global.

Atualmente, desistir da compra de um imóvel não é tarefa fácil: quem desiste da compra de um imóvel, muitas vezes, precisa acionar a incorporadora para recuperar o valor investido.

Por outro lado, as construtoras têm se queixado que as decisões forçam a devolução quase integral dos recursos (entre 75% e 85%), dificultando ainda mais a situação financeira das incorporadoras, diante da crise na economia e queda na renda das famílias.

Ao se posicionar sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu pela perda do sinal entre 10% e 25% do valor pago pelo consumidor. O acordo se baseia nas decisões superiores.

Segundo dados do setor, 50 mil unidades foram distratadas no ano passado, só entre os grandes incorporadores. Em muitos dos casos, falta dinheiro para concluir a obra, o que pode prejudicar os consumidores que permanecem no empreendimento e continuam pagando as parcelas, mesmo com sacrifício.

Na tentativa de resolver o problema do distrato (desistência por parte do comprador) no setor imobiliário — um dos motivos do agravamento na crise na construção civil — governo federal, empresários, representantes da Justiça e Procons assinaram no Rio um acordo que fixa critérios para o reembolso dos valores pagos pelos consumidores.

O acordo, chamado de “Pacto Global”, contou com a participação de entidades de classe com forte representatividade, tais como a Associação Brasileira de Incorporadoras (Abrainc), Câmara Brasileira da Indústria da Construção Civil (Cbic), com a participação da Secretaria Nacional do Consumidor (Senacon), TJ-RJ, OAB-RJ

As novas regras terão abrangência nacional. Serão oferecidas ao cliente duas opções para reaver o dinheiro: pagar uma multa de 10% sobre o valor do imóvel até o limite de 90% do valor pago;

ou perder o valor do sinal, mais 20% sobre o que foi desembolsado.

Essas duas cláusulas terão que constar, obrigatoriamente, dos novos contratos, a partir de hoje. Os contratos em andamento terão de ser adaptados até o fim deste ano, cabendo ao incorporador (coordenador do empreendimento) optar pela cláusula, de acordo com o modelo de negócio.

No caso de imóveis destinados à baixa renda, enquadrados no programa Minha Casa Minha Vida, por exemplo, deverá ser aplicada a primeira opção, ou seja, multa de 10% sobre o valor do imóvel.

Já nos empreendimentos voltados à classe média alta, com valores mais altos, deverá prevalecer a segunda (perda do sinal e de 20% do que já foi desembolsado), porque o valor da multa pode inviabilizar o seu pagamento e, consequentemente, impedir o fim da disputa.

Para se ter uma ideia, numa simulação em que o consumidor deu um sinal de R$ 5 mil e desembolsou cinco parcelas de mil reais, o reembolso seria de R$ 4 mil. Isso sem ter de entrar na Justiça.

Quem está na Justiça poderá desistir da disputa para fechar acordos dentro das novas regras ou optar por esperar a decisão.

A intenção do Pacto Global, acordo que tem o aval dos Ministérios da Fazenda e da Justiça, do Tribunal de Justiça do Rio (TJ-RJ), além dos órgãos que integram o Sistema Nacional de Defesa do Consumidor, é evitar o “risco sistêmico” na incorporação imobiliária, porque a crise econômica e o desemprego levaram a uma enxurrada de pedidos de distrato. A preocupação maior, disse, é que os distratos gerem insolvência de tal magnitude que prejudique os consumidores que querem continuar com o imóvel.

Segundo seus idealizadores, as novas regras representam um avanço, no sentido de assegurar maior equilíbrio às relações contratuais. Ele destacou que hoje há muita insegurança jurídica e riscos no setor.

Em contrapartida, o acordo cria uma regra compensatória para o caso de atraso na obra, cujo prazo máximo pelas novas regras pode chegar a 180 dias. Assim, se a construtora não entregar o imóvel na data aprazada, o comprador poderá ser indenizado em 0,25% sobre o valor do imóvel por mês, nos primeiros 30 dias. Ultrapassando os 180 dias, o incorporador será obrigado a pagar multa de 2% e juros de 1% ao mês sobre o montante pago pelo cliente.

Assim, os novos contratos terão de prever regras claras sobre taxas de condomínio, que só poderão ser cobradas a partir do “habite-se”, depois da conclusão da obra, podendo ser fixado um valor máximo de R$ 3 mil, que poderá ser cobrado dos compradores para efetivar serviços públicos de água, esgoto e luz, por exemplo.

Outra novidade diz respeito à taxa de corretagem, que terá de ser informada ao comprador ainda na fase de pré-venda (publicidade). Esta taxa não poderá ser incluída no valor do imóvel e sim, descontada.

Não é demais supor que qualquer medida que vise assegurar direitos é bem-vinda, entretanto sempre cabe a salvaguarda ao consumidor de se socorrer ao Judiciário já que não são raros os casos de abuso.

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