Foi considerada legal a cobrança da Comissão de Corretagem?

Considerações sobre a decisão do STJ acerca da legalidade da Comissão de Corretagem. Decisão unânime (quando todos concordam) decide pela legalidade do pagamento da Comissão de Corretagem pelo comprador, desde que claramente informado em contrato pelo fornecedor. Declarada abusiva a cobrança do SATI. Prazo prescricional definido: 03 (três) anos.

Recebi, com certa ansiedade, a notícia de que a Corte mais elevada do país concluiu pela legalidade da cobrança da Comissão de Corretagem pelas construtoras e incorporadoras imobiliárias.

Discussão que há muito vem sendo travada no Poder Judiciário, foi finalmente levada a julgamento definitivo perante o Superior Tribunal de Justiça (STJ) por meio dos recursos interpostos nos processos: REsp 1551951, REsp 1551956, REsp 1551968 e REsp 1599511.

De tão importante e expressiva, a matéria justificou a paralisação de um sem número de feitos espalhados por todo o Brasil, de modo a garantir a igualdade nas decisões a fim de uniformizar entendimento, visando, inclusive, a segurança jurídica referente ao assunto.

Clientes que na posição de consumidores viram-se objeto de manipulação por parte das gigantes da construção civil, hoje saíram do limbo.

Toda a estória partiu do questionamento sobre a legalidade da imposição do pagamento pelo comprador da comissão do corretor que, em tese, intermediou o negócio (compra e venda do imóvel), bem como do Serviço de Assessoria Técnico Imobiliária (SATI).

Ocorre que no ato do pagamento, com o preço fechado da transação, exige a construtora que o cumprimento seja em vários cheques, destinando parte daquilo que seria pago diretamente a ela, aos corretores que, sob sua exclusiva atribuição, prestaram o serviço em tal condição (o pagamento portanto, é de fato feito pelo comprador, embora embutido no valor do bem).

Sem entender ao certo a razão, e desconhecendo a lei que norteia a questão, atende à arbitrária imposição (mesmo porque já assinou o contrato), quitando na mesma oportunidade o que se chama de Serviço de Assessoria Técnico Imobiliária. Com um único objetivo – que certamente não é em benefício do cliente –, o seu próprio lucro.

Além de recolher tributos em valor inferior, se livra do vínculo empregatício com o corretor, e respectivamente das despesas e consequências jurídicas que o reconhecimento desta relação tem direito.

Quanto ao SATI, fala-se em valor adicional, pois os advogados que exercem tal mister técnico, são seus próprios funcionários.

Vale salientar que a lei não diz nada quanto à designação específica de quem seja o responsável pelo pagamento da corretagem.

Conforme dispõem os artigos 722 a 729 do Código Civil, fica aos costumes a solução do assunto, que no caso de adoção da prática comercial atual, tem o vendedor como obrigado.

Ora, se compete ao vendedor o pagamento, não se considera que este, a partir de uma manipulação de números e em afronta à lei, transfira ilegalmente ao consumidor o encargo.

Nunca é demais lembrar que, por força do Código de Defesa do Consumidor (CDC), é direito básico do consumidor a transparência nas relações, mediante "a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade, tributos incidentes e preço..." (inciso III, artigo 6º, da Lei 8.078/90).

A lei ainda observa que: ¨a oferta e apresentação de produtos ou serviços devem assegurar informações corretas, claras, precisas...¨ (artigos 30 e 31 do CDC).

Claro que os detalhes trazidos não são expostos de maneira tão franca e clara aos interessados da aquisição do imóvel, no momento que antecede o envio da proposta... Isso sem falar da proteção garantida contra "publicidade enganosa e abusiva, métodos comerciais coercitivos ou desleais, bem como contra práticas e cláusulas abusivas ou impostas no fornecimento de produtos e serviços" (inc. IV do art. 6º da Lei 8.078/90).

Assim, o comprador desavisado acaba sendo onerado com despesa alheia que não lhe compete - sem sequer saber disso!

Encurralado pela construtora, vê-se obrigado a pagar pelo SATI no que se chama de ¨venda casada¨, a caracterizar mais uma afronta à lei, face à vedação expressa contida no inciso I, artigo 39 do Código de Defesa do Consumidor.

Além do mais, mesmo que fosse o caso de se justificar uma suposta responsabilidade no pagamento da corretagem por quem quer que fosse, questiona-se se, de fato, houve o serviço a impor contraprestação...

Se o cliente foi por sua livre e exclusiva iniciativa a um estande de vendas (quer porque passava em frente à obra em execução, quer por algum veículo noticioso), e concluiu pela formalização do negócio, é um verdadeiro absurdo admitir ter havido prestação de serviço de corretagem, decorrente de um singelo atendimento, que no mundo factual se deu com a mera recepção e preenchimento de proposta de compra (sem desabonar a atividade do profissional, chega a ser um desmerecimento àquele corretor que mantém escritório estruturado, com carteira de imóveis para visitação dos clientes, cujo deslocamento acompanhando os interessados se desincumbe, providencia documentação imobiliária, dentre outras tarefas).

Enfim...

Após a compra, fica o consumidor sabendo de tal abusividade imposta pela construtora, e vai ao Judiciário reclamar a restituição.

Aqui voltamos ao início desta consideração.

Colocando uma pá de cal sobre o assunto, o STJ decidiu em 24/08/2016, por unanimidade, que é válida a cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem na venda imóveis.

Em relação à validade da comissão de corretagem, o relator condicionou que a previsão desse encargo deve ser informada de forma prévia e explícita ao adquirente. Segundo o ministro, a grande reclamação dos consumidores nos processos relativos ao tema é a alegação de que essa informação só é repassada após a celebração do contrato.

“Essa estratégia de venda contraria flagrantemente os deveres de informação e transparência que devem pautar as relações de consumo. Em tais casos, o consumidor terá assegurado o direito de exigir o cumprimento da proposta do preço ofertado, não sendo admitida a cobrança apartada da comissão de corretagem”, concluiu o ministro.

O colegiado entendeu, entretanto, ser abusivo impor ao comprador o pagamento da taxa de Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária (SATI).

A equivocadamente denominada taxa SATI (que de maneira errônea é denominada ¨taxa¨), é o valor cobrado pelas construtoras, com base em 0,8% sobre o preço do imóvel novo adquirido pelo consumidor. A quantia é destinada aos advogados da construtora por terem redigido o contrato de compra e venda, além de corresponder a serviços correlatos do negócio (o que vulgarmente se chama de ¨cabeça de bacalhau¨).

Para o relator, ministro Paulo de Tarso Sanseverino, a taxa SATI não constitui um serviço autônomo oferecido ao consumidor, mas uma mera prestação de serviço inerente à celebração do próprio contrato.

Resumindo, se o consumidor tiver como provar em juízo que não lhe foi informado de maneira clara e convincente que estava pagando a comissão de corretagem, terá excluida tal cobrança, não pela impropriedade dela em si mesmo considerada, mas pela falta de transparência na informação do custeio.

No julgamento, também ficou definido que o prazo prescricional para ajuizamento de ações que questionem a abusividade nas cobranças é de três anos.

Portanto, todos os prospectivos compradores de imóveis novos (inclusive na planta), devem se informar de seus direitos antes de firmar proposta de compra.

Se sua compra se deu em até 03 (três) anos atrás, pode discutir judicialmente a respeito.

Consulte sempre um advogado de sua confiança antes do negócio, procurá-lo depois é mais dispendioso e aborrecido.

Para entender melhor:

Prazo Prescricional: o prazo que todo cidadão possui para buscar o seu direito.