Locações de imóveis não-residenciais: operações built to suit

Espécie de negócio jurídico introduzido no mercado por empresas estrangeiras, o termo built to suit significa: construído para servir/sob medida.

O investidor (locador) se obriga a construir um prédio de acordo com as necessidades de um futuro inquilino, que por sua vez assume como contraprestação a permanência no imóvel como locatário pelo período necessário para remunerar o investimento daquele. Esta prática é usualmente utilizada por instituições financeiras.

A vantagem para o locatário está na mobilização do capital que poderá ser aplicado na atividade fim da empresa.

Um apontamento importante é que a edificação deve atender estritamente as solicitações do locatário, salvo se forem impossíveis de ser cumpridas, seja por motivo técnico ou legal.

Observemos que o tempo de duração do contrato deve ser suficiente para remunerar o investidor pela aquisição da propriedade e construção do prédio, se tratando de um contrato personalíssimo, dado que dificilmente àquela estrutura construída servirá para terceiros.

Em virtude desta preocupação em remunerar o investimento realizado pelo locador, as características deste contrato o tornavam atípico, sendo alguns aspectos inconciliáveis com a Lei de Locações (Lei 8.245/91) e seus dispositivos referentes a locação não-residencial. Com o objetivo de regular estes contratos, a Lei 12.744/12 introduziu e modificou dispositivos da Lei 8.245/91 incluindo esta modalidade de locação.

Uma das características nas operações built to suit consiste na possibilidade de o locatário renunciar o direito de revisar o valor da locação, considerando que o aluguel não é meramente uma contraprestação, mas um retorno do investimento realizado pelo locador. A renúncia do direito da ação revisional era vedada pela Lei de Locações, porém, a mudança trouxe este permissivo através do art. 54-A¹.

Ainda, pela antiga redação do art. 4º da Lei 8.245/91, nas locações em geral, a multa por rescisão do locatário deveria ser cobrada de forma proporcional ao período de cumprimento do contrato. Nas operações built to suit, a multa estipulada em caso de rescisão antecipada da locação equivale ao total de aluguéis a vencer até o final do contrato, exceção introduzida pela nova leitura do dispositivo².

Apesar de ser um modelo de empreendimento existente há mais de vinte anos no país, apenas recentemente obtivemos o reconhecimento pelo nosso ordenamento jurídico, o que indica o latente crescimento na utilização deste negócio jurídico no mercado.

¹Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.

§ 1o Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.

§ 2o Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.

²Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.