Locatário comercial, conheça seu direito para permanecer no imóvel

O locatário comerciário/industriário possui uma importante ação a seu favor, caso deseje permanecer no imóvel locado para sua atividade comercial. Trata-se da Ação Renovatória, inserta no ordenamento brasileiro pelo Decreto n. 24.150/34 (“Lei de Luvas”). Posteriormente, essa possibilidade foi estendida pela jurisprudência e doutrina não só a pontos comerciais e industriais, mas também a outras atividades empresariais, e o tema passou a ser regulamentado pela Lei n.8245/91, conhecida como “Lei do Inquilinato”.

Ela decorre da importância dada ao investimento realizado no espaço físico de uma atividade empresarial, envolvendo não só o dinheiro ali empregado, mas também a fixação do local como uma referência para a clientela.

Para sua utilização, devem ser cumpridos os requisitos estabelecidos pelo artigo 71 c/c art. 51 da Lei acima mencionada, quais sejam:

a) Contrato celebrado por escrito e com prazo determinado de, no mínimo, cinco anos, sendo admitida a soma de prazos sucessivos e ininterruptos de contratos determinados anteriores;
b) Exploração da mesma atividade pelo locatário pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos (para prova disso, utilizam-se, por exemplo, guias de recolhimento de ICMS ou de ISS, alvará de localização e suas renovações etc);
c) Exato cumprimento do contrato em curso, inclusive quitação de impostos e taxas atribuídas ao locatário;
d) Indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação, de forma a permitir ao locador o exame da conveniência de aceitar a proposta;
e) Indicação de fiador, quando houver no contrato a ser renovado, com comprovação da idoneidade financeira.

Caso não seja o mesmo, deve ser indicado nome e demais dados do novo fiador – nacionalidade, estado civil, profissão, Identidade. Se pessoa jurídica, inscrição no Ministério da Fazenda e endereço.

f) Prova de que o fiador do contrato ou seu substituto na renovação aceita os encargos da fiança, com autorização do cônjuge, se casado for;
g) Prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário (ex.: título aquisitivo do estabelecimento comercial, certidão de inventariante etc).

É preciso ainda atentar-se ao prazo de propositura da referida ação, qual seja um ano a seis meses antes da finalização do prazo do contrato em vigor (art. 51, § 5º daLei n. 8245/91), bem como identificar se o contrato não está abarcado pelas duas hipóteses que excluem a possibilidade da renovação compulsória[1].

Em caso de dúvidas, busque auxílio de um advogado atuante na área imobiliária.

[1] Art. 52 da Lei n. 8245/91: por determinação do Poder Público, estiver obrigado a: 
I) realizar obras que importem radical transformação do imóvel ou a 
II) fazer modificações que aumentem o valor do negócio ou da propriedade, ou utilização do imóvel por ele próprio ou para transferência do fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

Ressalte-se que o imóvel não poderá ser destinado ao mesmo ramo do locatário, a não ser que a locação também envolvesse o fundo de comércio, com as instalações e pertences.