Patrimônio de Afetação em imóveis vendidos na planta: uma segurança a mais para o comprador.

O mercado imobiliário viveu sua grande fase de expansão e valorização nos últimos dez anos, causada em grande parte pela redução dos juros, incentivos por parte de programas Estaduais e Federais, maior procura do que oferta em determinadas áreas urbanas, e estabilidade econômica, com relativo controle sobre a inflação e crescimento moderado, mas constante. No entanto, a partir de 2013 iniciamos um processo de retração econômica, com queda do PIB, descontrole das contas públicas, aumento da inflação, do desemprego e déficit na balança comercial, e os efeitos destes fatores geraram forte queda nas vendas de empreendimentos imobiliários.

As construtoras e incorporadoras já sentiram essa nova realidade, e não medem esforços com promoções e grande apelo publicitário, numa tentativa de escoar seu estoque e não seguir acumulando prejuízos. Não há nenhum estimulo positivo para o setor, o crédito imobiliário está mais caro e mais restrito, o custo de construção segue subindo, enquanto segundo o índice FipeZap, nos últimos 12 meses, o mercado apresentou queda real de 4,94% até julho deste ano, descontada a inflação do mesmo período.

A diretora da agência de riscos Fitch Ratings, Fernanda Rezende, recentemente afirmou que no final de 2014 os estoques estavam próximos a 20 meses de vendas, e que a expectativa é que os distratos somem cerca de R$7 bilhões em 2015. Os sinais deste novo cenário já se traduzem em aumento do número de processos envolvendo as construtoras, e consequentemente, parte do faturamento das empresas será destinado as indenizações.

Com o advento da Lei Federal nº 10.931, de 02 de agosto de 2004, que trouxe alterações nos artigos 31-A a 31-F da Lei nº 4.591/1964, chamada Lei de Incorporação Imobiliária, houve uma tentativa de propiciar maior segurança aos consumidores de imóveis na planta, já que instituiu o Patrimônio de Afetação como uma possibilidade concedida ao Incorporador, que passará a contar com CNPJ, nome, contabilidade e obrigações e direitos distintos do patrimônio comum da Construtora ou Incorporadora.

Fica muito fácil de ilustrar: basta perceber em seu contrato de Promessa de Compra, se lá consta o nome do empreendimento, de forma autônoma, com sede e CNPJ próprios, constituindo uma verdadeira pessoa jurídica distinta e própria para aquele empreendimento. Na prática, isso faz com que não haja confusão patrimonial, ou de receitas, como ocorre quando o valor que o comprador disponibiliza com entrada, ou parcelas mensais de entrada, são destinados para outros fins, que não a efetiva obra, podendo ocorrer, por exemplo, investimentos em aquisição de novos terrenos, ou no custeio de obras que não tiveram tanta liquidez e ainda possuem grande estoque de unidades a venda.

O Patrimônio de Afetação constitui verdadeira separação entre os bens e a receita do incorporador, com relação a constituição do empreendimento, envolvendo o terreno, as acessões e demais direitos do empreendimento, ainda que a responsabilidade pela obra e entrega permaneça com o incorporador. Percebe-se, portanto, que foi uma maneira que o legislador encontrou de resguardar os direitos dos compradores, sendo que toda a receita proveniente da comercialização das unidades, ou do financiamento imobiliário (quando contratado antes do habite-se, ou auto de conclusão de obras, como no caso do Crédito Associativo), será destinado exclusivamente para aquele fim.

A constituição do Patrimônio de Afetação infelizmente não é obrigatória. Ocorre por meio de averbação do documento assinado pelo incorporador, ou poderá constar no Memorial de Incorporação, que ficará averbado a Matrícula, e consequentemente, ao Registro de Incorporação.

É muito importante atentar-se aos detalhes descritos no Contrato de Promessa de Compra do Imóvel, ao chamado “Quadro-Resumo” que está diretamente relacionado ao Contrato de compra. Procure também receber antecipadamente o Memorial Descritivo e a cópia do Registro de Incorporação, e tome muito cuidado com escrituras de terrenos que apresentem apontamentos de financiamento, ou gravados com hipoteca.

Aliás, sobre este tema decidiu o Ministro Ari Pargendler, validando a hipoteca, sob o seguinte argumento:

“[...] o terreno sobre o qual o prédio fora edificado já estava hipotecado. No respectivo contrato, constou cláusula autorizando a construtora a contrair empréstimo para ultimar a obra, mediante hipoteca da unidade residencial. [...] A promitente vendedora não se valeu da referida cláusula, porque na data do ajuste, o imóvel já estava gravado por hipoteca, e os promitentes compradores tinham meios de se prevenir das onerações daí decorrentes. Bastava-lhes consultar o Registro de Imóveis, para convencerem-se de que faltava segurança jurídica ao negócio. Pagando integralmente o preço, sem exigir nenhuma garantia da promitente vendedora, quanto à obrigação de liberar o apartamento da hipoteca, não podem exigir da Caixa Econômica Federal, terceiro de boa-fé, o respectivo cumprimento. Voto, por isso, no sentido de conhecer do recurso especial, pela divergência, negando-lhe provimento. ”

Para finalizar, recomenda-se aos leitores que tomem a precaução de buscar por empreendimentos que tenha constituído o Patrimônio de Afetação, e ainda, que tomem os devidos cuidados com relação aos documentos citados acima, inclusive com pesquisa no Cartório de Registro de Imóveis onde o empreendimento tem seu Registro de Incorporação, afim de reduzir os riscos de um eventual atraso na obra, ou qualquer outro descumprimento por parte do incorporador, gerando prejuízos e frustrações.

Também, que faça uma pesquisa prévia sobre a idoneidade do incorporador, da construtora e da imobiliária, pesquisando sua reputação nos sites de reclamações, com o índice de reprovação e solução de problemas, e se possível, faça uma pesquisa no site do Tribunal de Justiça do seu Estado, apurando se existem ações onde a empresa pesquisada figura como requerida.