Programa Minha Casa Minha Vida e a comissão de corretagem

A cobrança de comissão de corretagem do comprador em vendas de imóveis nos casos em que o comprador adquire o imóvel diretamente no plantão de vendas da Construtora ou Incorporadora, bem como nos casos em que o comprador adquire o imóvel pelo Programa Habitacional Minha Casa Minha Vida, é considerada indevida e abusiva.

Nestes casos específicos, o pagamento pela comissão de corretagem é de responsabilidade do vendedor, ou seja, da construtora ou incorporadora.

A construtora ou incorporadora contrata uma determinada imobiliária para que esta atue no plantão de vendas do próprio empreendimento. Com isso, não é oportunizado ao comprador, a escolha do profissional de vendas que irá atendê-lo, ficando assim o consumidor, vinculado aquela imobiliária ou corretor.

Neste caso, por se tratar de relação de consumo, os custos com o risco do negócio não podem ser repassados ao consumidor/contratante.

Em se tratando do Programa Habitacional do Governo Federal – Minha Casa Minha Vida, que tem por finalidade criar mecanismos de incentivo à produção e aquisição de casa própria ou de moradia, a qual beneficia famílias de baixa e média renda, o pagamento de corretagem por parte do consumidor mostra-se incompatível com as regras do referido programa.

A Caixa Economica Federal, deixou cristalino que não cabe ônus aos beneficiários do PMCMV, nem mesmo comissão de corretagem, fato que vem comprovado pelo ofício 0051/2011/SN Habitação, que assim dispõe:

1.1.1.1       Nesse modelo de atendimento a remuenração devida aos correspondentes é feita pela caixa, não cabendo, portanto, nenhum ônus ao mutuário final.

1.1.1.2       1.1.2 os custos relativos às taxas e demais despesas decorrentes do financiamento são pagas, pelo mutuário, diretamente à Caixa e não contemplam nenhum valor relativo à corretagem.”

A cobrança de corretagem em negócios imobiliários, prevista no artigo 722 do Código Civil Brasileiro, não resta caracterizada quando o comprador comparece espontaneamente no plantão de vendas do vendedor, pretendendo a aquisição do imóvel, sem que haja aproximação efetiva por parte do intermediador da venda do imóvel.

As cláusulas contratuais que preveem que a comissão de corretagem suportada diretamente pelo comprador, têm sido consideradas nulas de pleno direito pelo Poder Judiciário.

A jurisprudencia vem reiteradamente firmando entendimento no sentido de coibir a cobrança de comissão dos consumidores. O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul assim vem decidindo a respeito:

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. COBRANÇA DE SERVIÇOS DE ASSESSORIA, DESPACHANTE E COMISSÃO DE CORRETAGEM. LEGITIMIDADE PASSIVA DAS DEMANDADAS CONFIGURADA. Em se tratando de imóvel adquirido por meio do programa minha casa minha vida, instituído pelo Governo Federal para aquisição da casa própria por pessoas de baixa renda, a cobrança da comissão de corretagem mostra-se ilegal, sob pena de ir de encontro ao próprio fim social para o qual o programa foi criado. Devem ser devolvidos, em dobro, os valores indevidamente cobrados pelas demandadas, na forma do art. 42 do CDC. Para fazer jus à indenização a título de danos morais é preciso que haja situação aflitiva em grau significativo, sendo que meros dissabores vividos em face de pagamento de rubricas consideradas indevidas não se revela suficiente à configuração de dano moral. Honorários advocatícios mantidos, pois bem dosados à espécie. Apelações improvidas. (Apelação Cível Nº 70059569590, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Voltaire de Lima Moraes, Julgado em 28/08/2014.

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. REPETIÇÃO DO INDÉBITO. PROGRAMA "MINHA CASA MINHA VIDA". DA ILEGITIMIDADE PASSIVA: Não conheço do recurso da parte, no ponto, considerando a ausência de interesse recursal, quando a sentença recorrida rejeitou a prefacial de ilegitimidade passiva trazida em contestação. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO DE VALORES: Cabível a restituição de valor correspondente a comissão de corretagem, quando ausente previsão contratual da sua retenção. Ademais, tal cobrança vai de encontro ao próprio fim social do "Programa Minha Casa Minha Vida". Recurso provido, neste ponto. REPETIÇÃO DO INDÉBITO: O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso. Inteligência do art. 42, parágrafo único, do CDC. Sentença de improcedência reformada. Apelo provido. SUCUMBÊNCIA: Ônus sucumbenciais invertidos. DERAM PROVIMENTO AO APELO, NA PARTE CONHECIDA. (Apelação Cível Nº 70060008877, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Eduardo João Lima Costa, Julgado em 31/07/2014)

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. REPETIÇÃO DO INDÉBITO. PROGRAMA "MINHA CASA MINHA VIDA". PREQUESTIONAMENTO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO DE VALORES. Cabível a restituição de valor correspondente a comissão de corretagem, quando ausente previsão contratual da sua retenção. Ademais, tal cobrança vai de encontro ao próprio fim social do "Programa Minha Casa Minha Vida". Nesse passo, deve ser mantida a sentença, ainda que os valores tenham sido pagos pela autora à terceiro. Recurso improvido. REPETIÇÃO DO INDÉBITO: O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso. Inteligência do art. 42, parágrafo único, do CDC. PREQUESTIONAMENTO: O prequestionamento de normas constitucionais e infraconstitucionais fica atendido nas razões de decidir deste julgado, o que dispensa manifestação pontual acerca de cada artigo aventado. Tampouco se negou vigência aos dispositivos normativos que resolvem a lide. NEGARAM PROVIMENTO AO APELO. (Apelação Cível Nº 70059840975, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Eduardo João Lima Costa, Julgado em 10/07/2014).

Contudo, se faz importante frisar que, nos casos em que não se vislumbra no contrato de compra e venda, cláusula que identifique que o pagamento efetuado no início do pacto, corresponde a comissão de corretagem por parte do consumidor, o judiciário tem indeferido o pedido de ressarcimento.