Usucapião extrajudicial e compra de imóvel sem escritura

O novo Código que entrou em vigor em 16 de março de 2016, permitirá que o pedido de usucapião seja realizado perante o Cartório de Registro de Imóveis da comarca em que o bem estiver situado, com acompanhamento de um advogado ou um defensor.

 

 

Primeiramente, vale dizer que usucapião de imóvel é uma forma de adquirir propriedade a propriedade deste, por exercer sobre ele posse prolongada e ininterrupta por certo prazo, estabelecido em lei (varia de 5 a 15 anos, a depender do caso). 

 

 

O pedido deve ser fundamentado, logo acompanhado de certos documentos:

a. Ata notarial lavrada pelo tabelião com tempo de posse e seus antecessores;

b. Planta e memorial descritivo assinada por profissional habilitado;

c. Certidões negativas dos distribuidores do local do imóvel e do domicílio do interessado;

d. Quando for o caso, justo título (requisito facultativo).

 

 

a. Confinantes;

b. Pessoa em cujo nome imóvel estiver registrado;

c. Fazendas Públicas (municipal, estadual, federal);

d. Atual possuidor, se houver.

 

 

A não manifestação de qualquer um, acarretará a improcedência do pedido de usucapião. 

 

 

Rejeitado o pedido, nada impede que interessado recorra à via judicial, ajuizando uma ação de usucapião.

 

 

Não, irá depender de quanto tempo ele reside no imóvel e de quais documentos ele possui que comprovam que mesmo que ele não tenha escritura ele é o proprietário daquele imóvel.

 

 

- Posse com intenção de dono (animus domini): É fundamental que a posse do imóvel usucapiendo não seja decorrente de atos de mera tolerância, como oriundos de contratos de locação, comodato e depósito, concretizando dessa forma a característica de dono.

 

- Posse mansa e pacífica: Importante que não haja nenhuma contestação do proprietário legítimo registrado no Cartório de Registro de Imóveis da área usucapienda. Havendo a qualquer tempo contestação da posse pelo proprietário legítimo, fica descaracterizada a usucapião.

 

- Posse contínua e duradoura: Cada modalidade de usucapião estabelece um prazo mínimo de posse para aquisição do direito à propriedade por usucapião, conforme estudaremos adiante.

 

- Posse de boa fé e com justo título: Estes requisitos somente são exigíveis na modalidade de usucapião ordinário constante no art. 1.242, CC, e trataremos deles adiante em conjunto com a referida modalidade de usucapião.

 

 

Seu direito ao usucapião, vai depender da documentação que você possui e do período que vc possui o imóvel como seu, podendo ser:

 

I) Usucapião Ordinária (art. 1.242, CC)

 

O art. 1.242 do Código Civil diz que:

 

 

II) Usucapião Extraordinária (art. 1.238, CC)

 

O art. 1.238 do Código Civil diz que:

 

 

III) Usucapião Constitucional ou Especial Urbana pro misero (arts. 183, CF; 1.240, CC; 9º, Lei 10.257/01)

 

O art. 183, caput, da Constituição Federal diz que:

 

 

IV) Usucapião Constitucional ou Especial Urbana por abandono do lar (art. 1.240-A, CC)

 

Com o advento da Lei 12.424/11, foi adicionado ao Código Civil a modalidade de usucapião especial urbana por abandono do lar, através do art. 1.240-A que diz:

 

 

 

É impossível dizer, porém temos a certeza que ela é bem demorada, podendo perdurar por 10 anos. Quanto ao valor, as notícias também não são boas. O valor dependerá do tipo de usucapião e do valor do imóvel, podendo ultrapassar R$ 10.000,00 (dez mil reais).

 

 

Procurar o dono ou seus herdeiros é a melhor forma. Se o antigo proprietário os seus herdeiros não forem encontrados ou não tiverem o documento de propriedade, a alternativa é procurar a justiça e na maioria dos casos entrar com uma ação de usucapião.

 

 

Sim. Quando alguém diz que "não tem escritura", tecnicamente quer dizer que não tem registro imobiliário, e isto significa que estamos diante de um vendedor que não é o proprietário. E é válido o dito popular segundo o qual "quem não registra não é dono", porque propriedade se prova com o registro da matrícula do imóvel. Logo, o contrato não será de compra e venda, mas de "promessa de compra e venda". Assim, nada impede a negociação "sem escritura", mas jamais se terá a mesma segurança como quando efetivamente se compra o imóvel, com o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis.

 

 

Você pode recorrer à lei de usucapião. Porém, para isso, você precisa morar no imóvel há no mínimo cinco anos (e no máximo 15). Essa lei define a aquisição da propriedade de acordo com a posse prolongada. Lembrando que você precisa pagar as taxas e impostos do imóvel durante esse período para conseguir provar que mora nele. Para fazer uso dessa lei na Justiça, você precisará recorrer a um advogado.

 

 

Infelizmente sim. Se você fizer um contrato de gaveta e o antigo dono vender o imóvel de forma regular para outra pessoa que faça o registro, este comprador será o dono da propriedade e, dificilmente, o seu contrato de gaveta conseguirá reaver o imóvel. 
 

Por isso, guarde todas as contas e documentos que comprovem que você tem a posse do imóvel (ou seja, que você mora lá). E programe-se para regularizar a situação o quanto antes.