Usucapião: meio de aquisição de propriedade

Introdução

Os artigos 941 e seguintes do Código de Processo Civil regulam a Ação de Usucapião de terras. O usucapião de bens imóveis encontra-se regulamentada nos artigos 1238 a 1244 do Código Civil, obedecendo ao procedimento ordinário.
Nos artigos 1260 e seguintes do Código Civil, seguindo o procedimento comum, encontramos regulamentada a usucapião de bens móveis.

Requisitos do usucapião

Para que ocorra a aquisição da propriedade por meio de usucapião exige-se que sejam preenchidos alguns requisitos, quais sejam:

1- Posse “ad usucapionem”, caracteriza-se por ser a posse com objetivo de se adquirir a propriedade pela usucapião. É necessário que tenha decorrido um determinado do tempo.

2 - “animus domini”, o possuidor precisa demonstrar sua vontade de ser dono, bem como agir como se dono fosse.

3 - A posse deve ser continua e ininterrupta, isto é, o possuidor deve estar na posse do imóvel por um determinado período de tempo sem interrupção.

4 - A posse deve ser pacifica e mansa, ou seja, não pode haver manifestação do proprietário com intenção de retirar o possuidor do imóvel.

5 - Por fim, a posse deve ser pública, de conhecimento de todos, no caso dos vizinhos.

Usucapião de imóveis

Existem diversas maneiras: usucapião ordinária, usucapião extraordinária, também através da usucapião especial ou através da usucapião indígena, que é aquela usucapião especial urbana coletiva, atualmente regulamentada pela Lei 10.257/01.

Usucapião ordinária

O artigo 1242 do Código Civil traz a hipótese de usucapião ordinária:

“Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos”.

Nota-se que, para que ocorra a aquisição da propriedade por meio de usucapião ordinária, além de a posse ser continua e incontestada exige-se justo título, a boa-fé, bem como que tenha decorrido o lapso temporal de 10 anos.

O Código Civil atual, em seu artigo 490, prescreve:

“É de boa fé a posse, se o possuidor ignora o vício ou o obstáculo que lhe impede a aquisição da coisa, ou do direito possuído”; Parágrafo único: O possuidor com justo título tem por si a presunção de boa fé, salvo prova em contrário, ou quando a lei expressamente não admite esta presunção”.

Ter justo título significa “ser portador de documento capaz de transferir-lhe o domínio, se proviesse do verdadeiro dono”.

O parágrafo primeiro do artigo 1242 do Código Civil prescreve uma redução do prazo para adquirir a propriedade de 10 anos para 5 anos:

“Se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico”.

Para aquisição da propriedade por meio de usucapião ordinária, portanto, exige-se além dos requisitos essenciais, o justo título e a boa-fé.

Usucapião extraordinária

A usucapião extraordinária é aquela prevista no artigo 1238 do Código Civil:

“Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis”.

Essa modalidade difere da usucapião ordinária, tanto em relação ao decurso do tempo para aquisição que será de 15 anos, ou 10 anos (parágrafo único), como também em relação ao título, enquanto para usucapião ordinária exige-se que se tenha justo título, para a usucapião extraordinária, portanto, não há essa exigência, e não depende também da boa-fé.

Usucapião pro labore ou especial

Conforme consta no artigo 1239 do Código Civil a espécie de usucapião pro labore de imóvel rural é:

“Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade”.

No artigo 1240, encontra-se como modalidade de usucapião urbana especial:

“Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural”. Em ambos os casos o possuidor não poderá ser proprietário de outro imóvel.

Procedimentos da ação de usucapião

Segue o procedimento ordinário para as ações de usucapião extraordinária e ordinária de bens imóveis. Para as ações de bens móveis, de regra segue o rito ordinário, exceto nas ações cujo valor da causa for até 20 salários mínimos.

No entanto, as ações de usucapião especial deverão seguir o rito sumário (art. 5º da Lei 6969/81).

Petição inicial

A petição inicial deverá seguir as regras do artigo 282 do Código de Processo Civil, com relação ao pedido, o usucapiente deverá requerer que o juiz declare o domínio do imóvel, a causa de pedir deverá ser preenchida com todos os requisitos necessários para aquisição da usucapião, devendo o autor indicar qual tipo de usucapião pretende ver declarada.

Caso o usucapião seja ordinária o autor deverá juntar o documento que constitui justo título, e provar sua boa-fé, que deve ter perdurado durante o tempo necessário para que se consume a usucapião, embora possa ter cessado na data da propositura da ação.

Como em toda petição inicial o autor deve querer a citação dos réus, caso ele encontre-se em local não identificado a citação será feita por edital, cabendo ao juiz nomear um curador especial, caso eles permaneçam revéis.

Justificação da posse

O que tornava especial o rito da usucapião era que, estando presentes todos os requisitos da inicial, o juiz designava audiência chamada de “audiência de justificação preliminar”, para a qual os réus eram citados. O prazo para a contestação corria da data em que os réus eram intimados da decisão do juiz que dava por justificada a posse.

Hoje, portanto, já não mais existe essa “audiência de justificação preliminar” na ação de usucapião, no entanto, os réus são citados para contestar no prazo de 15 dias, contados da data da juntada aos autos do mandado de citação ou do aviso do recebimento da carta de intimação (art. 241, III do CPC).

Sentença

A sentença dada para as ações de usucapião tem caráter meramente declaratório, isto é, a sentença nesse caso tem a finalidade apenas de declarar o domínio da propriedade, pois o usucapião consuma-se no momento em que os requisitos para obtê-la são preenchidos, e não quando reconhecida por sentença.