Direitos e deveres: inquilinos x locadores

Nessa relação entre locador x locatário, muitas dúvidas surgem de ambas as partes, sempre relacionadas à segurança que cada uma das partes terá durante o período em que um contrato de locação estiver vigente.

Porém, há pessoas que preferem fugir das regras dos contratos de locação e acabam alugando seus imóveis sem nenhum tipo de segurança.

No caso dos locadores, a falta de um contrato os impedirá de cobrar por eventuais danos no seu imóvel, por exemplo. Já os locatários, poderão ser ‘expulsos’ do imóvel sem qualquer tipo de segurança, ou mesmo ter de arcar com possíveis danos no próprio imóvel.

Essas são penas algumas das questões polêmicas que abordaremos a seguir na nossa Entrevista da Semana, realizada com o Dr. Henrique Robaina - especialista em Direito Imobiliário:

 

MeuAdvogado: Qual a importância jurídica de um contrato de locação imobiliária?

Dr. Henrique Robaina: Primeiramente, cumpre salientar que a locação pode se constituir através de um contrato escrito ou verbal.

Em geral, os contratos verbais apresentam os mesmos efeitos que os escritos, destacando-se, apenas, a dificuldade para se demonstrar o real teor do referido pacto, visto que comumente apenas os contratantes conhecem o ajuste realizado.

Porém, em se tratando de contrato verbal de locação urbana, residencial ou não, os mesmos apresentam as seguintes limitações: a) para o locador, a retomada do imóvel poderá ocorrer somente nos casos previstos no art. 47 da Lei do Inquilinato, b) para o locatário, o exercício do direito de preferência será limitado ao simples pedido de indenização por perdas e danos, perdendo-se a possibilidade de haver para si o imóvel irregularmente alienado à terceiro e, c) para o locatário em locações comerciais, inexistirá o direito de intentar a renovação da locação através da ação própria.

No caso, para que se afastem as limitações enumeradas, é necessária a existência de um contrato escrito, bem como o preenchimento de outras condições, conforme o caso.

Assim, a importância do contrato escrito reside no fato de ser condição, aos contratantes, para o exercícios de direitos específicos, bem como para se evitar dúvidas quanto as disposições acordadas , tais como, valor ajustado, prazo e forma de pagamento, prazo da locação, estado do imóvel quando da entrega ao locatário, responsabilidade sobre encargos, penalidades decorrentes do descumprimento do contrato ou rescisão, formas de solução em caso de divergências entre os contratantes, ressalva para a citação através de carta AR (Aviso de Recebimento) em caso de ação de despejo.

Somente será percebida a relevância dessas questões no decorrer da relação, mas a simples escolha da forma escrita com as considerações adequadas poderá evitar ou reduzir muito as costumeiras dores de cabeça aos contratantes!

MeuAdvogado: Muitos preferem o chamado “contrato verbal” para fugir dos seguros-aluguéis, necessidade de fiadores, dentre outras exigências das imobiliárias. Essas exigências são legais? A imobiliária pode exigi-las para que o contrato de locação seja firmado?

Dr. Henrique Robaina: Inicialmente, é imperioso destacar que a imobiliária age na qualidade de mandatária do locador, razão pela qual deve proceder com toda a cautela necessária para zelar pelo patrimônio que lhe é confiado.

Nessa qualidade, a imobiliária dispõe da liberdade de contratar nos limites previamente pactuados com proprietário do imóvel ofertado, podendo, de forma criteriosa, analisar o futuro locatário no que se refere à capacidade de pagamento e conduta comercial, bem como exigir que o mesmo apresente garantias suficientes para a contratação pretendida.

Assim, a imobiliária está devidamente amparada para proceder a análise cadastral dos interessados, exigir as garantias preconizadas pela Lei do Inquilinato ou ofertar alternativas para o caso de o interessado não dispor dos meios tradicionais, cumprindo, com isso, com o seu dever de zelar pelo imóvel cuja administração lhe foi confiada.

MeuAdvogado: Uma dúvida constante que recebemos dos nossos leitores é referente aos problemas que os imóveis apresentam após a mudança do inquilino, tais como: vazamentos, infiltrações, dentre outros. De quem é a responsabilidade sobre tais problemas, do inquilino, do proprietário ou da imobiliária?

Dr. Henrique Robaina: Em se tratando de problemas do imóvel não ocasionados pelo próprio inquilino, tais como infiltrações, vazamentos, falhas do sistema elétrico, goteiras (...) ou aqueles decorrentes do uso normal do imóvel, a responsabilidade pelos reparos pertencem ao proprietário.

Nesse particular, destaca-se que, nos termos do Art. 22, I, III e IV da Lei de Locações o proprietário deve entregar o imóvel apto para o uso esperado, bem como realizar as manutenções necessárias ou sanar os defeitos e vícios anteriores à locação.

Porém é importante que o locatário comunique, por escrito e imediatamente, ao locador ou à imobiliária que o representa, os problemas constatados - sob pena de responsabilidade pelo agravamento dos danos.

MeuAdvogado: Caso os problemas citados na pergunta acima não constem no contrato de vistoria da imobiliária, será responsabilidade do inquilino? Esses problemas permitem ao locatário o cancelamento do contrato de aluguel sem o pagamento da multa?

Dr. Henrique Robaina: Com relação aos problemas referidos anteriormente, independentemente de constarem ou não na vistoria, são de responsabilidade do locador.

Os de maior gravidade não representam problema quanto à aplicação desse entendimento, visto que impeditivos do uso normal do imóvel (notórios), porém quanto aqueles decorrentes da deterioração normal do imóvel é conveniente que constem na vistoria para que não haja dificuldade em se precisar a responsabilidade sobre o referido, visto que muitas vezes se confundem com danos leves provocados pelo uso irregular do imóvel.

Quando constatados defeitos de responsabilidade do proprietário, se os reparos perdurarem por mais de 10 (dez) dias, será possível o abatimento proporcional no valor da locação, considerando-se os dias que excederem, porém quando superior a 30 (trinta) dias, será possível a rescisão do contrato sem o pagamento da multa respectiva.

MeuAdvogado: Nesse aspecto da multa, como ela deverá ser calculada? Existe algum padrão para isso ou dependerá da própria imobiliária?

Dr. Henrique Robaina: Inicialmente, cumpre referir que a multa decorrente da rescisão contratual, embora geralmente seja estipulada em patamar equivalente ao valor de 3 (três) aluguéis, pode ser pactuada em montante superior, pois inexiste um limite previsto em lei.

Quanto à aplicação da multa pactuada, em conformidade com o art. 4º da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), será ela reduzida levando-se em consideração o período em que o contrato foi cumprido, respeitando-se esta proporção.

Assim, exemplificativamente, se a locação era de 12 (doze) meses e o locatário cumpriu apenas metade (6 meses), ocorrerá necessariamente a redução proporcional da multa, ou seja, será cobrado apenas 50% (cinquenta por cento) de seu valor.

A aplicação desse regra é obrigatória e pode ser exigida pelo inquilino que necessitar proceder a rescisão do contrato de locação antes de seu término.

MeuAdvogado: Se o proprietário notar avarias em seu imóvel após a saída do inquilino, como ele deverá proceder? Qual a Lei que o protege nesse caso?

Dr. Henrique Robaina: Em se tratando de avarias ao imóvel locado, vale lembrar que é extremamente importante que se proceda a uma vistoria antes da entrada do locatário e outra quando da saída do mesmo, para se possa definir, com clareza, a quem incumbe a responsabilidade pelos danos causados ao imóvel.

O caminho para se buscar o ressarcimento pelos danos causados pelo inquilino que voluntariamente desocupa o imóvel é o de uma ação de cobrança, porém quando a desocupação se dá por decorrência de uma ação de despejo, é possível, na inicial, postular pela condenação do locatário ao ressarcimento pelas avarias ocasionadas ao imóvel.

Essa obrigação decorre da própria Lei das Locações, a qual, em seu art. 23, enumera, entre os deveres do locatário, o de reparar os danos ocasionados ao imóvel e o de restituir o imóvel no estado que o recebeu.

Quando as avarias são constatadas somente após a desocupação do imóvel e entrega das chaves, sem que tenha sido realizada a vistoria final, a imputação da responsabilidade dependerá de prova testemunhal, bem como do uso de fotografias.

Nesse particular, é imperioso destacar que se a ação depender exclusivamente de prova testemunhal, haverá maior risco de improcedência, razão pela qual é de suma importância a realização das vistorias no início e final da locação.

Independentemente da forma utilizada para se demonstrar a responsabilidade do locatário, deve o locador providenciar a elaboração de três orçamentos para que se quantifique a condenação.

Por fim, no caso de desocupação voluntária, é necessário saber o paradeiro do inquilino, pois ele deverá ser citado na ação de cobrança.

Reunidos esses elementos, com o auxílio de um advogado, o proprietário estará preparado para ajuizar a competente ação de cobrança.

MeuAdvogado: Quais são as dicas jurídicas para um inquilino que está em busca de um imóvel?

Dr. Henrique Robaina: Ao iniciar as tratativas para locar um imóvel, inicialmente, é importante saber se o mesmo não é objeto de nenhuma ação que possa resultar em uma ordem de desocupação inesperada ou até mesmo objeto de alienação fiduciária, situação que reclamaria a necessidade de o agente financeiro anuir com o contrato de locação para que o inquilino não seja surpreendido com eventual pedido de devolução do imóvel locado (denúncia).

Além disso, deve se saber se o pretenso locador é efetivamente o proprietário do imóvel locado, caso negativo qual a natureza de sua posse e o grau de segurança oferecido ou se a imobiliária efetivamente possui poderes para contratar.

No que se refere ao imóvel, é necessário realizar uma cuidadosa vistoria, devendo nela constar a relação de todos os defeitos encontrados e um relatório indicando o estado do imóvel e de que forma o mesmo é constituído (acabamentos, cores, tipo de piso em cada cômodo, armários, acessórios ...).

Por fim, é necessário analisar com cuidado o contrato de locação, procurando, com isso, conhecer o alcance efetivo das disposições contidas no instrumento para uma contratação saudável.