Indenização por atraso na entrega de imóveis

O superaquecimento do mercado imobiliário tão comentado nas redes de comunicação, onde a mídia diariamente traz anúncios publicitários de novos empreendimentos, leva o consumidor a adquirir um imóvel sem se preocupar com alguns aspectos importantes do negócio a ser entabulado. Dentre os quais, um dos mais importantes seria o prazo de entrega do imóvel.

Os novos planos de financiamentos com pagamentos a perder de vista, cumulado com tanta demanda no mercado, levam muitas construtoras a não concluir a obra no prazo previsto no contrato. Assim, o sonho de muitos consumidores se transforma em pesadelo, frustração e prejuízos decorrentes dos atrasos nas obras.

Esse atraso na entrega gera o dever de indenização aos adquirentes, como veremos a seguir:

Do contrato de compra e venda

Para justificar o atraso, as construtoras/incorporadoras estipulam em seus contratos alguns “prazos para entrega das chaves” ou “para conclusão das obras”.

É comum ver estipulado nestes contratos: i) prazo para entrega das obras em determinada data, ou um mês após a assinatura do contrato de financiamento junto à instituição financeira escolhida pelo comprador; ii) prazo de carência/tolerância: o prazo para entrega das obras poderá ser prorrogado por até 180 dias; iii) poderá ainda ser prorrogado o prazo de entrega das obras por prazo indefinido na ocorrência de casos fortuitos ou de força maior.

Primeiramente, é preciso esclarecer que nem tudo que está presente nos contratos de Compra e Venda estipulados pelas construtoras é legal. Esses contratos são de adesão, onde as cláusulas são impostas aos adquirentes, não admitindo discussão sobre o seu conteúdo. Dessa forma, não raramente são incluídas cláusulas abusivas, apostando no desconhecimento da população acerca da legislação de consumo, como relataremos na sequência.

Estas cláusulas fixadas em contrato de adesão, marcado pela vulnerabilidade dos aderentes, é ineficaz perante os consumidores, é abusiva e, portanto, nula de pleno direito, nos termos do artigo 51, VII, do Código de Defesa do Consumidor, que proíbe a estipulação de cláusulas abusivas:

Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
...
IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade;
[...]
§ 1º Presume-se exagerada, entre outros casos, a vontade que:
[...]
II - restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou equilíbrio contratual;
III - se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.

O mesmo diploma legal, conforme disposto no art. 39, V, proíbe práticas abusivas que impõem aos consumidores desvantagens excessivas, assim como proíbe práticas irregulares decorrentes de cláusulas abusivas, conforme consta no citado art. 51, inciso IV, parágrafo 1º, incisos II e III, configurando uma forma de enriquecimento ilícito por parte das construtoras:

 

Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:
...
V - exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva;

Assim já decidiu o Tribunal de Justiça de São Paulo:

O artigo 54 do CDC classifica como “por adesão” os contratos que as construtoras apresentam para assinatura pelos adquirentes (TJ/SP, 8ª C. Dir. Priv., Ap. nº 385.384.4/5, Rel. Des. Caetano Lagrasta, julg. 17.03.2010). Isto porque as respectivas cláusulas são redigidas unilateralmente pela construtora, sem que o adquirente possa discutir ou modificar substancialmente o conteúdo do contrato. [...].

(g.n.)

Assim, se o contrato concede direito de atraso na entrega de obras à construtora e não concede direito equivalente ao consumidor, como por exemplo, tolerância para pagamento das parcelas sem pagamento de multas, pode-se concluir que houve desrespeito à exigência do Código de Defesa do Consumidor no que se refere ao equilíbrio contratual. Portanto, ao atrasar a entrega, sem motivo justificado, a construtora/vendedora deve indenizar o adquirente.

Segue julgado sobre o assunto:

• Art. 51, IV e XV do CDC:
• PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES – TEORIA DA IMPREVISÃO – INAPLICABILIDADE. PRORROGAÇÃO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA – CLÁUSULA ABUSIVA – CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.…)
• 3. A cláusula que faculta à construtora o adiamento da entrega da obra por doze meses após o prazo previsto, sem qualquer justificativa para tanto, é abusiva e nula de pleno direito, por configurar nítido desequilíbrio contratual, rechaçado pelo Código de Proteção e Defesa do Consumidor.
• 4. Recurso do autor provido parcialmente. Recurso da ré improvido. Decisão unânime. (TJ/DF – 5ª T. Cív., Ap. Cív. nº 48.245/1998, Rel. Des. Adelith de Carvalho Lopes, julg. 08.02.1999)
• (g.n.)

Os prazos de prorrogação estipulados em contratos, também denominados de “prazo de carência”, quando previstos no contrato, devem ser utilizados exclusivamente em se tratando de caso fortuito ou força maior passível de comprovação.

O ônus de arcar com o risco da atividade desenvolvida não pode ser transferido ao consumidor, não configurando caso fortuito ou força maior eventual escassez de materiais e nem de mão-de-obra especializada, nem mesmo a inadimplência de devedores, planos econômicos, exigências de órgãos públicos, etc., portanto, não eximem a construtora de arcar com multa pelo atraso na entrega da obra.

Assim, a empresa não pode simplesmente atrasar a obra em 180 dias ou por tempo indeterminado, salvo se comprovado o caso fortuito ou a força maior.

Neste sentido:

• EMENTA – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL A PRESTAÇÃO. PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL COMPROMISSADO. INADIMPLÊNCIA DA COMPROMISSÁRIA VENDEDORA. PRAZO DE TOLERÂNCIA PREVISTO NO CONTRATO.
• Considera inadimplente a construtora e compromissária vendedora quando não faz entrega do bem compromissado no prazo previsto no contrato, autorizando o acolhimento do pedido de rescisão feito pelo compromissário comprador, com devolução de todas as parcelas pagas, devidamente corrigidas, mais juros de mora e outras penalidades previstas em contrato. O prazo de tolerância previsto no contrato somente é justificativa para prorrogação do prazo contratual de entrega do imóvel compromissado quando ocorrer caso fortuito ou força maior devidamente comprovado nos autos.”
• (TJ/MG – 7ª C. Cív., Ap. Cív. nº 361.743-8, Rel. Des. José Affonso da Costa Côrtes, julg. 06.06.2002).
• (g.n.)

Destarte, em decorrência desses atrasos das construtoras em efetivar a entrega do imóvel, os consumidores chegam a sofrer vários prejuízos materiais, pois durante todo o tempo de atraso, geralmente já estão pagando as parcelas do financiamento imobiliário; podem estar pagando aluguel de outro imóvel ou, se compraram para auferir renda, estão deixando de receber aluguel pela locação do bem adquirido.

 

Dos danos materiais

Os tribunais têm garantido aos consumidores que recebem com atraso seus imóveis os seguintes direitos: ressarcimento de todos os prejuízos tais como pagamento de aluguéis de outro imóvel durante o atraso ou pelo não recebimento de aluguéis do bem adquirido, estes enquadrados como danos materiais e ainda ressarcimento de danos morais para amenizar todo o sofrimento, transtorno e abalo psicológico sofrido pelos consumidores.

Atenta à situação atual, a Promotoria do Consumidor da capital paulista ajuizou duas ações civis públicas (ACP) contra empresas de construção e incorporação imobiliária, para que elas deixem de fixar prazos que desfavorecem os consumidores e sejam punidas se atrasarem a entrega dos imóveis comercializados.

O pedido liminar feito na ACP é para que a Justiça considere nula toda cláusula dos contratos que exonere as empresas de cumprir as suas responsabilidades em caso de atraso na "entrega das chaves" e puna os consumidores por atrasos. A Promotoria também pede que as empresas sejam condenadas ao pagamento de multa para cada consumidor a quem tenham efetuado a entrega do imóvel fora do prazo estipulado em contrato.

AVISO Nº. 368/2010
O Procurador-Geral de Justiça, no uso de suas atribuições e a pedido da Coordenação Geral do Centro de Apoio Operacional das Promotorias de Justiça Cíveis e de Tutela Coletiva (Área do Consumidor), AVISA aos membros do Ministério Público, especialmente aqueles com atribuições na defesa dos interesses do consumidor, que a Promotoria de Justiça do Consumidor da Capital ajuizou ações civis públicas para combater atraso nas entregas de imóveis vendidos na planta ou em construção. As Iniciais podem ser visualizadas através do acesso ao Portal/Centros de Apoio/CAO Cível/Consumidor/Ações Civis Públicas/Ajuizadas pelo MP/Práticas Abusivas (necessário realizar o “Login Intranet”).
Publicação em 26, 28/05 e 1º/06/2010.

De acordo com a ação, proposta pelo promotor de Justiça Paulo Sergio Cornacchioni, as empresas construtoras, ao negociar imóveis, preveem em seus contratos multas moratórias para os consumidores, mas não para os fornecedores, que são as próprias empresas.

“Os contratos que essas empresas oferecem aos consumidores estabelecem um prazo para a entrega dos imóveis, a chamada "entrega das chaves", que prevê uma tolerância de 180 dias para o atraso. Nesse período, as empresas não estão sujeitas à multa contratual”;
(g.n.)

Segundo o promotor:

“Essa tolerância, entretanto, não é estabelecida para o caso de consumidor deixar de pagar ou atrasar uma das prestações, o que, , caracteriza a falta de equilíbrio nas relações entre consumidores e fornecedores”.
(g.n.)

Argumenta o promotor na ACP:

"O equilíbrio do contrato de adesão de compra e venda pressupõe a imposição de prazo para ambas as partes cumprirem suas respectivas obrigações, mediante instrumentos que documentem tais prazos, assim como a previsão de sanções, em desfavor das duas partes igualmente, para o caso de mora".

Ainda por conta das inúmeras ações indenizatórias decorrentes desta prática abusiva das construtoras, tramita no Congresso Nacional o Projeto de Lei nº 178 de 2011 que altera a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, a fim de disciplinar o prazo de entrega de imóveis ofertados no mercado de consumo e dá outras providências.

Este projeto de lei estabelece, entre outras coisas, o seguinte:

Art . 1º - Acrescenta-se o art. 48 – A à Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964:
Art. 48 – A - É nula de pleno direito a cláusula ou disposição contratual que, por qualquer forma, instituir tolerância para o atraso na entrega do imóvel ou outra forma de mitigação dos efeitos da mora do fornecedor.
§ 1º - A mora na entrega do imóvel sujeitará o fornecedor ao pagamento de multa ao consumidor lesado, no valor correspondente a 2% (dois por cento) do valor do contrato.
§ 2º - A multa será atualizada monetariamente e acrescida de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, até a data de sua efetiva satisfação.
§ 3º - O fornecedor só se exonera da multa prevista no §1º se comprovar judicialmente que a mora decorreu de dolo ou culpa exclusiva do consumidor. A aplicação da multa não excluirá o direito do consumidor lesado pleitear reparação por perdas e danos, materiais e morais.
§ 4º - A mora na entrega do imóvel também sujeitará o fornecedor, além de outras sanções administrativas previstas na legislação em vigor, a multa administrativa no valor de 0,5% (meio por cento) do valor total do empreendimento, por mês de atraso.
§ 5º - A multa prevista no §4º, acima descrita, será aplicada, na forma da legislação em vigor, pela Fundação Procon Estadual do local da edificação e será revertida para a Fazenda Estadual devendo os recursos arrecadados serem aplicados em projetos e programas de proteção e defesa do consumidor.
Art. 2º - Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação, revogando as disposições em contrário.
(grifos não constam do original)

Não resta dúvida, portanto, de que o consumidor deve ser ressarcido dos danos decorrentes do atraso injustificado na entrega do imóvel que adquiriu.

Nesse sentido, segue julgado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo:

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
7a CÂMARA
APELAÇÃO COM REVISÃO N° 9115333.37.2006.8.26.0000
APELANTES: José Ricardo Paliares e outra
APELADO: São Fernando Patrimonial S.A.
COMARCA: São Paulo - 40a Vara Cível
Compromisso de compra e venda. Ação visando o ressarcimento de prejuízos decorrentes do atraso na entrega do apartamento, sem pedido de rescisão do contrato. Possibilidade. Dano material relacionado a locação de imóvel pelos compradores. Reconhecimento. Valor devido.
(g.n.)

Outro julgado:

TUTELA ANTECIPADA - Contrato - Compromisso de compra e venda - Atraso nas obras além da tolerância de 180 dias estipulados no contrato - Pretensão a alugueres mensais até o habite-se do empreendimento imobiliário adquirido - Presença dos requisitos do artigo 273 do Código de Processo Civil - Liminar concedida - Demonstrado o atraso na obra, afastada a tentativa de justificá-la - Verossimilhança da alegação de que os agravantes pretendem se casar e necessitam de um apartamento para servir-lhes de residência - Obrigação de fazer cumulado com indenização por danos morais - Observância, ademais, dos termos do artigo 252 do Regimento Interno deste Tribunal de Justiça - Fixação do aluguel compatível com a unidade que compraram os agravantes - Recurso improvido. (Agravo de Instrumento n. 990.10.440181-0 - São Paulo - 3ª Câmara de Direito Privado - Relator: Jesus de Nazareth Lofrano - 30/11/2010 - 15944 - Unânime).
(g.n.)

Ainda no Tribunal de Justiça de São Paulo:

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
5ª Câmara de Direito Privado
Apelação Cível n° 994.04.015135-2 - São Paulo
Juiz Prolator: Maria Laura de Assis Moura Tavares
TJSP-(Voto n° 6.221)
Ação de reparação de danos materiais e morais - Compromisso de venda e compra de bem imóvel em construção - Entrega do bem com atraso de 19 meses - Pleito de reembolso do valor dos alugueres pagos durante o atraso e indenização por danos morais.
(994040151352 SP, Relator: Christine Santini Anafe, Data de Julgamento: 28/07/2010, Sexta Turma Cível, Data de Publicação: 04/08/2010).
(g.n.)

A jurisprudência predominante do SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA também é no sentido de que o atraso na entrega de imóveis é passível de indenização pelos prejuízos daí decorrentes, como se vê:

CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO.
I – ...
II – Conforme entendimento desta Corte, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção relativa do prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável.
[...]
(STJ – 3ª T., AgRg no REsp nº 735.353/RJ, Rel. Min. Castro Filho, DJ 15.09.2005)
(g.n.)

E ainda:

AgRg no AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 1.036.023 - RJ (2008/0071103-7)
RELATOR: MINISTRO ALDIR PASSARINHO JUNIOR
EMENTA
CIVIL E PROCESSUAL. EMBARGOS DECLARATÓRIOS CUJAS RAZÕES SÃO EXCLUSIVAMENTE INFRINGENTES. FUNGIBILIDADE DOS RECURSOS. RECEBIMENTO COMO AGRAVO REGIMENTAL. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO. PROVIMENTO.
I. Nos termos da mais recente jurisprudência do STJ, há presunção relativa do prejuízo do promitente-comprador pelo atraso na entrega de imóvel pelo promitente-vendedor, cabendo a este, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável. Precedentes.
II. ....
(g.n.)

Desta forma, caso não seja entregue o imóvel pronto e acabado conforme estabelecido no contrato, cujo prazo não pode ser prorrogado sem justa causa devidamente comprovada, devem as construtoras ser condenadas ao pagamento de indenização por lucros cessantes, decorrentes de despesas de locação e demais encargos locatícios de outro local até a efetiva entrega do mesmo, ou de todos os valores que os adquirentes poderiam ter recebido decorrentes de aluguéis do bem se não houvesse atraso na sua entrega.

Para cálculo do valor do aluguel que poderia receber, estipula-se que o imóvel poderia ser alugado por 0,84% sobre seu valor de mercado, conforme praticado pelo mercado imobiliário. Informação obtida no site da AMSPA - Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências: http://www.amspa.com.br/

O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo entende nesse sentido:

TUTELA ANTECIPADA - Contrato - Compromisso de compra e venda - Atraso nas obras além da tolerância de 180 dias estipulados no contrato - Pretensão a alugueres mensais até o habite-se do empreendimento imobiliário adquirido - Presença dos requisitos do artigo 273 do Código de Processo Civil - Liminar concedida - Demonstrado o atraso na obra, afastada a tentativa de justificá-la - Verossimilhança da alegação de que os agravantes pretendem se casar e necessitam de um apartamento para servir-lhes de residência - Obrigação de fazer cumulado com indenização por danos morais - Observância, ademais, dos termos do artigo 252 do Regimento Interno deste Tribunal de Justiça - Fixação do aluguel compatível com a unidade que compraram os agravantes - Recurso improvido. (Agravo de Instrumento n. 990.10.440181-0 - São Paulo - 3ª Câmara de Direito Privado - Relator: Jesus de Nazareth Lofrano - 30/11/2010 - 15944 - Unânime).
(g.n.)

Ainda:

Compromisso de Compra e Venda. Declaratória de Nulidade de Cláusula Contratual c.c. indenização. Relação de consumo evidenciada. Mora da vendedora incontroversa. Cláusula Penal fixada em R$ 70,00 mensais em caso de descumprimento do prazo de entrega. Ameaça ao equilíbrio contratual. Evidente desvantagem ao fixar valor muito inferior ao que seria auferido com a entrega da unidade no prazo contratado. Ressarcimento no valor equivalente aos alugueres pelo período de atraso. Valor a ser fixado em liquidação. Sentença reformada. Recurso provido.
(TJ/SP – 6ª C. Dir. Priv., Apel. nº 994.01.056947-8, Rel. Des. José Joaquim dos Santos, julg. 10.06.2010).
(g.n.)

No julgado acima, o Desembargador Relator assevera:

(…) Configurada a mora da requerida, em que pese o entendimento da i. magistrada de primeiro grau, a sua responsabilização pecuniária pelos danos causados em valor superior ao estipulado contratualmente é inafastável. Isto porque patente a abusividade da cláusula 6.5.2. do instrumento de contrato. De fato, o estabelecimento de multa no ínfimo valor de R$ 70,00 por mês de atraso, consignando a renúncia expressa dos compradores a qualquer outra cobrança, coloca o consumidor em evidente desvantagem, ameaçando o equilíbrio contratual.
Por óbvio que com a conclusão do empreendimento no termo previsto (dezembro de 1998) os compradores poderiam usufruir do imóvel da forma como melhor lhes aprouvesse, sendo evidente que deixaram de lucrar, no mínimo, com o valor equivalente aos alugueres deste período.
Limitar esse valor a patamar muito aquém daquele que seria auferido com a entrega das unidades no prazo contratado, sem dúvida, configura forma de enriquecimento ilícito por parte da requerida, sendo de rigor a declaração de nulidade da disposição contratual, com fundamento no artigo 51, inciso IV e parágrafo 1o, incisos II e III, do CDC.”
(g.n.)

Poderá ainda o consumidor, no caso de entrega atrasada sem justificativa comprovada, pleitear que a empresa seja condenada a pagar a mesma multa que ela cobraria por atraso no pagamento de qualquer parcela contratada, geralmente estipulada em 2% de multa sobre o valor do imóvel mais 1% ao mês ou fração de mês de atraso, calculada até a efetiva entrega do bem adquirido.

Caberá também pedido de indenização contra a construtora por atraso no cumprimento de sentença prolatada em favor do adquirente, que imponha a ela a entrega do imóvel ou pagamento de indenização.

Esta possibilidade está amparada no atual Código Civil, onde estabelece claramente em seu artigo 247 que, nas obrigações que cabem exclusivamente ao devedor e este se recusar a fazê-lo, incorrerá também na obrigação de indenizar perdas e danos aos credores, no caso, aos consumidores.

De seu lado, o Direito Processual Civil não poderia compactuar com situações ligadas às obrigações de fazer e de caráter infungível nas quais, tendo a prestação de ser cumprida pessoalmente pelo devedor, o mesmo se recusasse, lesando os direitos do credor e propiciando o seu locupletamento ilícito.

Bem explica o artigo 461 do Código de Processo Civil, que o juiz concederá a tutela específica da obrigação nas ações que tenham por objeto o cumprimento de obrigação de fazer, “in verbis”:

Art. 461. Na ação que tenha por objeto o cumprimento de obrigação de fazer ou não fazer, o juiz concederá a tutela específica da obrigação ou, se procedente o pedido, determinará providências que assegurem o resultado prático equivalente ao adimplemento.

Poderá ainda a obrigação se converter em perdas e danos e sem prejuízo da multa, pela prerrogativa ditada pelo artigo 287 do Código de Processo Civil:

Art. 287: Se o autor pedir que seja imposta ao réu a abstenção da prática de algum ato, tolerar alguma atividade, prestar ato ou entregar coisa, poderá requerer cominação de pena pecuniária para o caso de descumprimento da sentença ou da decisão antecipatória de tutela (arts. 461, § 4º, e 461-A).

De conformidade com o § 3º do artigo 461 do mesmo diploma legal, poderá o juiz conceder a tutela liminarmente, direito plenamente atribuível ao tema em apreço, devendo ser comprovada com a documentação pertinente e da veracidade dos fatos, presentes ainda a verossimilhança das alegações e o “periculum in mora”:

Art. 461. (...)
§ 3º: Sendo relevante o fundamento da demanda e havendo justificado receio de ineficácia do provimento final, é lícito ao juiz conceder a tutela liminarmente ou mediante justificação prévia, citado o réu. A medida liminar poderá ser revogada ou modificada a qualquer tempo, em decisão fundamentada.

O § 4º autoriza o juiz a impor multa diária para o cumprimento do preceito. Tal multa por possuir caráter inibitório, obrigatoriamente deve ser fixada num valor alto. O objetivo da “astreintes” não é obrigar o Réu a pagar a multa, mas sim cumprir a obrigação na forma específica, para que o devedor desista de seu intento de não cumprir a obrigação.

§ 4º: O juiz poderá, na hipótese do parágrafo anterior ou na sentença, impor multa diária ao réu, independentemente de pedido do autor, se for suficiente ou compatível com a obrigação, fixando-lhe prazo razoável para o cumprimento do preceito.

O art. 84 do Código de Defesa do Consumidor também estabelece que:

Art. 84 - Na ação que tenha por objeto o cumprimento da obrigação de fazer ou não fazer, o Juiz concederá a tutela específica da obrigação ou determinará providências que assegurem o resultado prático equivalente ao do adimplemento.

– DOS DANOS MORAIS:

Também deve incidir sobre a verba indenizatória eventuais danos morais sofridos pelos consumidores. Geralmente este pedido é concedido se provado o real dano moral e não simplesmente meros aborrecimentos.

Assim foi julgado recentemente pelo douto julgador da 5ª Vara Cível da comarca de São José dos Campos/SP:

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
COMARCA DE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS
FORO DE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS
5ª VARA CÍVEL
Processo nº: 0046131-05.2010.8.26.0577
[...]
O pedido inicial procede.
...
Cabível, outrossim, indenização por dano moral. O indivíduo que adquire unidade habitacional para moradia o faz perseguindo um sonho. Há reserva de recursos durante anos para a entrada e o restante, de regra, é parcelado em inúmeras prestações, tudo com vistas a consolidar o ideal buscado.
Não há dúvidas, pois, que o inadimplemento das empresas vendedoras e construtoras, o longo atraso na entrega da unidade, em desconformidade com as amplas propagandas publicitárias feitas no momento da contratação, frustram a expectativa do comprador, gerando-lhe muito mais que mero aborrecimento, mas verdadeiro transtorno, apto a abalar-lhe psicologicamente. ...
Quanto ao montante compensatório, atento as condições do caso, notadamente à situação financeira das partes (os autores, beneficiários da gratuidade judiciária; da ré, amplamente favorável), a quantia equivalente a R$ 10.000,00 mostra-se suficiente.
Pelo exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido inicial, para resolver o contrato existente entre as partes e condenar a ré a:
...
b) pagar aos autores R$ 10.000,00 a título de compensação pelo dano moral sofrido, atualizados a partir da presente e acrescidos de juros de mora contados da citação.
....
São José dos Campos, 10 de fevereiro de 2012.
(g.n.)

Ainda, nesta mesma comarca, agora na 6ª Vara Cível:

Processo 0039661-55.2010.8.26.0577 (577.10.039661-7)
[...]...a pagar indenização por danos materiais consubstanciada em aluguéis desde a data em que o imóvel deveria ter sido entregue até a data da prolação da sentença e a pagar indenização por danos morais em valor que não seja inferior a quarenta salários mínimos.
[...]. DECIDO. O pedido é procedente. A autora alega, em resumo, que foi superado o prazo previsto em contrato para a conclusão da obra. A ré, por sua vez, afirma que não está obrigada a entregar as chaves do imóvel até que a autora contrate financiamento e quite o saldo devedor junto à construtora. Interessante notar que em nenhum momento a ré nega as alegações da autora, no sentido de que a obra não foi concluída. E a ré também não prova, com a resposta, a conclusão das obras com a consequente expedição do "habite-se". Neste cenário, só resta presumir verdadeiro o alegado na petição inicial, concluindo-se que o imóvel não estava em condições de ser entregue no prazo ajustado em contrato, não se podendo exigir da autora a contratação de financiamento e pagamento se a construção não foi concluída. À míngua de justa causa para o inadimplemento, assiste à autora o direito o direito de resolver a avença, conforme expressa disposição do art. 475 do Código Civil. A resolução do contrato implica no retorno das partes ao "status quo ante", de maneira que a autora deve receber restituição de todos os valores pagos relacionados ao imóvel (inclusive desembolsos com comissão de corretagem e taxa de análise de crédito impugnados pela ré - fls. 31 e 32), devidamente atualizados desde a data do desembolso, sem qualquer multa ou abatimento, máxime porque a autora é a parte inocente e jamais fez uso do bem. É inequívoco que o inadimplemento contratual da ré está a causar graves prejuízos à autora, que não tem como desfrutar do imóvel cuja entrega estava prometida para dezembro de 2009. Naturalmente, a autora está sofrendo prejuízos em razão da mora da ré, pois poderia estar residindo no imóvel (e portanto economizando eventual aluguel atualmente pago por ela) ou alugando o bem, recebendo contraprestação por isso. Diante desta realidade, nada mais justo do que receber a autora indenização dos valores que vem gastando a título de aluguel, devidamente comprovados às fls. 57, desde dezembro de 2009 (mês para o qual foi prometida a entrega do imóvel) até a data da prolação desta sentença, conforme pedido deduzido pela autora. Por fim, resta analisar a pretensão de indenização por danos morais. Embora o mero inadimplemento contratual, em regra, não gere dano extrapatrimonial, os fatos narrados na petição inicial são incontroversos e revelam todos os percalços e infortúnios experimentados pela autora em decorrência da mora da ré, dissabores estes que suplantam o mero aborrecimento cotidiano. À luz destes fatos, entendo caracterizado o dano moral, devendo a autora receber a respectiva indenização. Em que pese esta realidade, a indenização não pode ser fixada na exorbitante quantia postulada, sob pena de proporcionar enriquecimento ilícito à autora. Assim, considerando a condição econômica das partes, a gravidade da culpa e a extensão do dano, entendo razoável arbitrar a indenização por danos morais em R$ 10.000,00 (dez mil reais). Este montante repara condignamente o dano causado, além de desestimular a ré de adotar semelhante conduta negligente no futuro. Posto isso, JULGO PROCEDENTE o pedido.
(g.n.)

Assim tem julgado o Tribunal de Justiça de São Paulo:

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
5ª Câmara de Direito Privado
Apelação Cível n° 994.04.015135-2 - São Paulo
Juiz Prolator: Maria Laura de Assis Moura Tavares
TJSP-(Voto n° 6.221)
Ação de reparação de danos materiais e morais - Compromisso de venda e compra de bem imóvel em construção - Entrega do bem com atraso de 19 meses - Pleito de reembolso do valor dos alugueres pagos durante o atraso e indenização por danos morais. (994040151352 SP, Relator: Christine Santini Anafe, Data de Julgamento: 28/07/2010, Sexta Turma Cível, Data de Publicação: 04/08/2010).
(g.n.)

Ainda no TJSP:

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 994.07.112591-0, da Comarca de Guarulhos, em que são apelantes ROGÉRIO NAVARRO DINIZ, LUCIANA HAGGE e CONSMAC INDUSTRIA COMERCIO E CONSTRUÇÃO LTDA sendo apelados CONSMAC INDUSTRIA COMERCIO E CONSTRUÇÃO LTDA, ROGÉRIO NAVARRO DINIZ e MESTRE ORGANIZAÇÃO IMOBILIÁRIA S C LTDA.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores TEIXEIRA LEITE (Presidente), FÁBIO QUADROS E NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA.
São Paulo, 22 de julho de 2010
...
Voto n° 10.783
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Rescisão de contrato. Atraso na entrega do apartamento. Sentença que condenou a vendedora na devolução das quantias pagas e no pagamento de 20% do valor da condenação a título de indenização por danos morais. Recursos desprovidos.
(g.n.)

- CONCLUSÃO:

A principal norma de proteção ao consumidor, editada em atenção ao comando do art. 48 do Ato das Disposições Constitucionais Transitórias, é a Lei 8.078/90. Cuida-se de norma de ordem pública e interesse social. Significa dizer que as normas do Código de Defesa do Consumidor, tanto processuais como materiais, não são disponíveis, não podem ser afastadas por conjugação de vontade.

Desta forma, tanto o Código de Defesa do Consumidor, assim como a doutrina majoritária sustentam que, em face da vulnerabilidade do consumidor, principalmente quando pessoa natural, todas as cláusulas abusivas incrustradas em contratos de adesão são consideradas nulas de pleno direito, assim como práticas abusivas desvantajosas para o consumidor.

Os prazos prometidos para entrega das unidades comercializadas devem ser rigorosamente cumpridos pelas construtoras / incorporadoras.

Não podem ser consideradas legais cláusulas que estipulem “prazo de carência” para justificar atraso na entrega da obra de até 180 dias, ou por prazo indeterminado em casos fortuitos ou de força maior. É inquestionável que a não comprovação de casos fortuitos ou de força maior para atraso na entrega da obra gera dever de indenização.

Certo também que os trâmites burocráticos e administrativos não afastam a obrigação e a responsabilidade das construtoras, pois não se qualificam como caso fortuito ou força maior. A demora na expedição de habite-se ou outros documentos pertinentes ao empreendimento imobiliário não lhe dão direito à demora na entrega do bem.

Ademais, tais exigências burocráticas são previsíveis e normais no ramo de atuação da construção civil. A propósito, abrangem riscos inerentes, próprios, das atividades desenvolvidas pelas construtoras.

Se a empresa não atuar com a diligência e com a eficiência exigidas e esperadas, não se comportar pelo princípio da boa-fé objetiva, seguramente causará transtornos para os consumidores. Também não pode pretender que estes suportem prejuízos ou se submetam a situações de constrangimento.

As empresas não podem ofender o padrão de confiança e a lealdade que devem presidir as relações jurídicas entre fornecedores e consumidores.

Se assim procederem, devem compensar os danos materiais e morais sofridos pelos adquirentes de seus produtos.